Biznes podnajmu – jak zarabiać pieniądze na cudzych mieszkaniach?

01 stycznia 2021

Jaki podatek od wynajmu mieszkania?

Jedną z prostszych form zarabiania pieniędzy na nieruchomościach jest podnajem (z ang. rent to rent ). To idealne zajęcie dla osób, które mają dość swojej pracy na etacie i chcą zbudować nowy, stabilny i dający comiesięczny abonament.

Co to jest podnajem?

W proces podnajmu zaangażowane są trzy strony:


Właściciel nieruchomości –> Firma zarządzająca –> Najemcy firmy zarządzającej

Profesjonalna firma zarządzająca wynajmuje nieruchomość od jej właściciela, następnie firma zarządzająca znajduje najemcę, z którym podpisuje umowę. Firma zarządzająca jest pewnego rodzaju pośrednikiem.

Ze względu na to, że firma gwarantuje właścicielowi co miesiąc stałe wypłaty – ponosi ryzyko pustostanów. Dlatego wynagrodzenie za podnajem to zazwyczaj zysk z 1-2 pokoi w danym mieszkaniu. W związku z powyższym firmy podnajmują wyłącznie mieszkania, które po adaptacji mają więcej pomieszczeń niż 3-4. Zazwyczaj dopiero wtedy można wygenerować odpowiedni zysk.

W przypadku kawalerek nie opłaca się właścicielowi oddawać mieszkania w podnajem. Wtedy stosuje się umowę zwykłego zarządzania.  Jako zarządzający wykonujesz te same czynności tylko nie ponosisz ryzyka związanego z pustostanem.

Model abonamentowy – największy atut

Praktycznie każdy z nas ma abonament na telefon, internet, prąd czy gaz. Dostarczyciele tych usług działają w modelu abonamentowym. Podpisują z nami umowy na czas określony – bo wtedy doskonale wiedzą, ile zarobią w ciągu roku. Zerwanie umowy skutkuje naliczeniem kary umownej do końca okresu rozliczeniowego.

Takim biznesem abonamentowym jest również podnajem nieruchomości. Firma zarządzająca podpisuje z właścicielem umowę na okres np. 5 lat, a z najemcami na czas określony 12 miesięcy.

Powyższe rozwiązanie zapewnia płynność najmu przez cały rok. Oczywiście rotacja zawsze się zdarza – dlatego firma musi być wyposażona w profesjonalnie przygotowany zestaw umów z odpowiednimi zapisami.

Kto oddaje swoje mieszkanie w podnajem 

Na Facebooku prowadzę zamkniętą grupę dla Absolwentów naszych warsztatów z podnajmu i gotowców inwestycyjnych. Przez ostatnie 15 edycji zgromadziliśmy tam ponad 500 osób.
Dzięki temu zbieramy szczegółowe dane na temat branży nieruchomości w całej Polsce.

Zapytaliśmy naszych Absolwentów: kto jest właścicielem ich podnajmowanych nieruchomości?

  1. Przedsiębiorca – właściciel firmy ( ponad 75% odpowiedzi )
  2. Bogatszy pracownik etatowy z korporacji
  3. Mieszkanie po spadku – przypadkowy właściciel
  4. Osoba przebywająca na emigracji

Co zrobić z tą informacją ?

Z naszej ankiety jasno wynika, że osoba, która oddaje swoje mieszkanie w podnajem,jest zbyt zajęta swoimi sprawami i/lub nie ma chęci do zarządzania swoim mieszkaniem na wynajem.

Właściciel po prostu płaci więc za święty spokój i bezpieczeństwo swojego kapitału. Ma pełną świadomość, że firma zarabia, prowadząc biznes, w jego nieruchomości.

Należy unikać osób, które nie rozumieją że ściągasz im cały problem z głowy. Przypadkowa osoba z Internetu, która kategorycznie nie zgadza się na podnajem, nie jest Twoją grupą docelową.

Jak skutecznie robić podnajem?

Oczywiście po przeczytaniu jednego artykułu nie dowiemy się jak prowadzić całą firmę. Dlatego przedstawię w 5 punktach najważniejsze elementy, o których nie mówi się dużo w internecie.

1. Mentalność naszej firmy

W pierwszej kolejności musimy zadbać o poczucie wartości nasze i naszych pracowników.
Twoja firma ma zajmować się profesjonalnym gwarantowaniem właścicielowi spokoju, bezpieczeństwa i stałych przepływów na konto.  Najemcom gwarantujemy przyjazne i komfortowe zakwaterowanie. To ważna i uczciwa dla wszystkich stron współpraca. Spokój i komfort po prostu kosztuje.

Wobec tego wychodzimy do naszych partnerów z wysoko podniesioną głową i z dumą mówimy, że prowadzimy firmę, która zajmuje się PROFESJONALNYM podnajmem nieruchomości.

Kiedy wyjdziemy z założenia, że musimy „prosić” przypadkowych ludzi o podnajem – na 10 spotkań 7 razy zostaniesz nieprzyjemnie wyproszony z mieszkania. Twoja działalność skończy się tylko na frustracji i zniechęceniu.

Pamiętaj, że dla zwykłego kowalskiego możesz być niechcianą konkurencją.
Dla dużego przedsiębiorcy Twoja firma będzie zbawieniem. Dodatkowo bogaty człowiek ma bogatych znajomych. Bogaci znajomi mają mieszkania na wynajem. Widzisz skąd biorą się kolejne polecenia?

Pamiętaj więc o tym i rozmawiaj tylko ze swoją grupą docelową.

2. Organizacja biura i umów najmu

Większość rzeczy związana z nieruchomościami jest po prostu droga. Każda pomyłka może wiele kosztować. W związku z tym niezbędny jest porządek w naszych komputerach i segregatorach.
Od samego początku musimy mieć ułożone jasne procesy i checklisty.

Dzięki takiemu podejściu nie zapomnimy o np. przepisaniu liczników, ubezpieczeniu, uruchomieniu internetu czy pełnomocnictwie od właściciela do reprezentowania go przed spółdzielnią.

Ty właścicielowi gwarantujesz spokój i bezpieczeństwo. Do tego potrzebny jest porządek i profesjonalne umowy najmu.

3. Organizacja zespołu

Jedyna czynność w ciągu dnia, która sprawia, że zarabiamy więcej pieniędzy w tym biznesie to podpisywanie nowych umów z wlaścicielami mieszkań. Każda inna podejmowana akcja to po prostu strata naszego czasu. Wobec tego te czynności powinny wykonywać pozostałe osoby w naszym zespole.

Kluczowym pracownikiem jest asystentka / asystent. Te osoby pilnują porządku w dokumentacji, regulują płatności i odpowiadają na zwykłą korespondencję.

Kolejną osobą przy większej skali jest handlowiec, który zajmuje się rotacją najemców. Do reagowania na usterki przyda się solidny fachowiec.

Pozostałe osoby to ten sam skład, który potrzebny jest do każdej działalności – księgowy, doradca podatkowy, kancelaria prawnicza oraz mentor.

Najlepszym mentoringiem poza płatnymi szkoleniami jest grupa przyjaciół, która w innych miastach zajmuje się podnajem. Od nich uzyskasz najlepszą i aktualną wiedzę. Networking jest zawsze kluczem do rozwoju.

4. Statystyka

Pamiętaj, że w biznesie króluje statystyka. Musisz znać liczby swojego biznesu.

  • Ile spotkań musisz wykonać, aby pozyskać jedno mieszkanie do podnajmu?
  • Ile spotkań musi wykonać Twój pracownik, aby pozyskać jedno mieszkanie?
  • Ile poleceń w ciągu roku dostajesz od obecnych właścicieli?

Jak poznasz swoje liczby i liczby Twoich przyjaciół z branży – będziesz wiedział dokładnie ile energii przekłada się na konkretny wynik. Podnajem to nie przypadkowy biznes – to normalna działalność gospodarcza.

Pamiętaj, że telefon służy tylko i wyłącznie do umówienia spotkania z właścicielem. Dopiero na spotkaniu budujesz relacje i mówisz o swojej propozycji.

  1. Najważniejsze zasady podnajmu

Musisz oprzeć swój biznes o stałe i proste zasady:

  1. Remont nieruchomości musi zwrócić się maksymalnie w 12 miesięcy.
  2. Generuj minimum 1000 zł miesięcznie z jednej nieruchomości.
  3. Umowa z właścicielem podpisywana jest na jak najdłuższy okres 3 – 10 lat.
  4. Umowa z najemcami podpisywana jest na czas określony 12 miesięcy.
  5. Ty jako właściciel zajmujesz się tylko i wyłącznie szkoleniem zespołu i podpisywaniem nowych umów z właścicielami nieruchomości
  6. Korzystaj tylko i wyłącznie z profesjonalnie przygotowanych umów przez osoby, które się tym zajmują ( nie licz na nowe umowy od prawnika)
  7. Nie zgadzaj się na żadne ustępstwa i odejścia od umowy.
  8. Nie przechodź z najemcami na „Ty”.

Chcesz zając się biznesem podnajmu – od czego zacząć?

Jeżeli chcesz zajmować się podnajmem – musisz skontaktować się z osobami, które już to robią. Skompletuj profesjonalny zestaw umów, dowiedz się jak wygląda cały proces i zacznij to robić.
Umawiaj się na minimum 10 spotkań tygodniowo. Inaczej po prostu tego nie rób.

Na koniec ważna uwaga. Moim zdaniem zajmowanie się zwykłym podnajmem jest bez sensu. Remontujemy i wyposażamy nie swoje mieszkania, za swoje pieniądze. Budujemy cudzy majątek.

Sztuką jest budować własny majątek, generować własny casfhlow i współpracować tylko i wyłącznie ze świadomymi inwestorami. Ta droga nazywa się tworzeniem gotowców inwestycyjnych, ale to historia na kolejny artykuł.

Z życzeniami sukcesów,
Paweł Albrech