Co to jest podnajem mieszkania?

01 stycznia 2021

Istnieje wiele sposobów na inwestowanie w nieruchomości. Jedni je wynajmują, ktoś inny tworzy kwatery pracownicze, lub przekazuje okazje inwestorom. W tym wpisie zgodnie z tytułem zajmiemy się podnajmem nieruchomości.

Co to jest ten podnajem?

Na samym początku wyjaśnijmy różnicę między najem, a podnajem. Najem jest wtedy, kiedy wynajmujesz jakąś nieruchomość. Natomiast Podnajem nieruchomości jest to sytuacja, w której występują trzy osoby. Pierwsza osoba to właściciel nieruchomości, który ma prawa do nieruchomości, następnie mamy firmę, która zajmuje się podnajmem i dalej mamy najemcę, który w tym mieszkaniu będzie mieszkał. Czyli są trzy osoby zaangażowane w cały proces.

My jako firma podnajmująca wynajmujemy mieszkanie od właściciela nieruchomości, gwarantując mu stałe płatności. Niezależnie od tego, czy najemcy są w mieszkaniu, czy nie ma, umawiamy się na określoną kwotę i musimy ją dostarczyć co miesiąc na konto właściciela w określonym terminie.

Najemcy są naszymi najemcami i podpisują umowę z naszą firmą, i często nie wiedzą, kim jest właściciel. My jako firma zarządzająca mamy umowę z właścicielem z jednej strony i z drugiej strony umowę z najemcą. Na rynku mamy również taką usługę jak zarządzanie nieruchomościami.

Różni się ono od podnajmu tym, że przy podnajmie gwarantujemy płatność co miesiąc, natomiast przy zarządzaniu wykonujemy dokładnie te same czynności, ale nie gwarantujemy płatności właścicielowi na konto. Czyli pobieramy na przykład od 10 do 15 procent od tego, co wpływa od najemców na nasze konto, ale jeżeli mieszkanie jest puste, to wtedy nie płacimy ze swojej kieszeni właścicielowi za najem tego mieszkania.

W tym wpisie skupimy się na podnajmie nieruchomości, ponieważ zarządzanie jest dobre głównie do kawalerek. Idąc dalej, powiedzmy sobie o tym, ile można zarobić na podnajmie nieruchomości. My na warsztatach mówimy o tym, żeby generować minimum 1000 złotych z jednego mieszkania, które nie jest oczywiście nasze.

Zazwyczaj jest tak, że zarabiasz głównie na dodatkowych pokojach, które udało Ci się wydzielić w danej nieruchomości. Jeśli masz mieszkanie czteropokojowe, to właściciel zarabia na tych czterech pokojach, a Ty poprzez podział salonu lub przeniesienie kuchni – zarabiasz na tym piątym lub szóstym pokoju, który udało Ci się dodać i te pokoje generują dodatkowy cashflow, który trafia właśnie do Twojej kieszeni.

Podsumowując temat zarobków przy podnajmie, w mniejszych lokalach zarabiamy około 1000 złotych miesięcznie, w kamienicach z większą powierzchnią nieruchomości zarabiamy kilka tysięcy złotych, natomiast przy kwaterach pracowniczych, podnajmując duży dom, możemy zarobić nawet powyżej 5 tysięcy złotych miesięcznie.

Należy tutaj pamiętać o tym, że jeżeli zarabiamy 1000 złotych miesięcznie na jednej nieruchomości, to tak naprawdę zarabiamy 1000 złotych miesięcznie razy dwanaście miesięcy, czyli 12 tysięcy złotych rocznie. Jeżeli mamy umowę podpisaną na dziesięć kolejnych lat, to mamy 12 tysięcy złotych razy dziesięć lat, czyli 120 tysięcy złotych nasz kontrakt, nasza umowa wygeneruje przez najbliższych dziesięć lat.

Jeżeli mamy dziesięć mieszkań w podnajmie i na każdym zarabiamy 1000 złotych miesięcznie, i na każdym mamy umowę na dziesięć lat, to przez dziesięć lat zarobimy na tych dziesięciu mieszkaniach na tej umowie ponad milion złotych.

Dlatego właśnie podnajem jest bardzo ciekawą formą zarabiania na nieruchomościach, bo jest to stały abonament, który możemy otrzymywać co miesiąc od naszych najemców dzięki temu, że korzystamy z cudzych nieruchomości. Na pewno masz abonament na telefon, masz internet, płacisz rachunki za prąd i tak dalej. Są to biznesy abonamentowe.

Ci ludzie, te firmy wiedzą, że co miesiąc zgodnie z umową będziesz przelewał na ich konto określoną kwotę. Właśnie takim biznesem jest podnajem. Dlatego biznesy abonamentowe sprawiają, że możesz zaplanować swoje wydatki, swoje przychody i doskonale będziesz wiedział, w jakim tempie będzie rozwijał się Twój biznes, bo dokładasz tylko kolejne cegiełki, kolejne 1000 złotych, kolejną umowę na dziesięć lat, która będzie generowała dla Ciebie zysk.

Biznes podnajmu, który generuje naprawdę duże pieniądze, zaczyna się jednak w dużych budynkach, dużych obiektach, biurowcach, gdzie właściciel nieruchomości udostępnia swój cały obiekt firmie, która prowadzi tam biznes. Jednym z takich biznesów są hotele i część marek hotelowych nie ma budynków na własność, tylko korzysta właśnie z tego, że podnajmuje cały obiekt i prowadzi tam biznes hotelowy, czyli zajmuje się również podnajmem tej nieruchomości, tylko prowadzi tam po prostu swój własny biznes.

Podnajem bez zgody właściciela – jakie konsekwencje?

Najemca nie może podnająć najmowanego przez siebie mieszkania bez zgody wynajmującego. Takie ograniczenie wynika z art. 11 ust. 2 pkt 3) Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przepis ten stanowi, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Oznacza to mniej więcej tyle, że jeżeli nie mamy zgody właściciela na podnajem, to może on wypowiedzieć umowę jamu z nami. Przez to stracisz prawo do wynajmowania tego lokalu i albo właściciel dogada się z najemcą, albo zmusi go do opuszczenia mieszkania.

Obowiązki podnajemcy lokalu mieszkalnego

Podnajem to nie tylko zarabianie na płaconym przez najemcę czynszu. To również obowiązki.

Twoim głównym obowiązkiem jako firmy podnajmującej jest dostarczenie wynajmującemu comiesięcznego czynszu, niezależnie od tego czy masz najemcę na danym mieszkaniu,czy nie.

Istotne jest to, że ściągasz z głowy właściciela mieszkanie wszelki problemy związane z wynajmem. Jak zostało wspomniane wcześniej, właściciel jedynie sprawdza, czy ma comiesięczny czynsz na koncie. Resztą zajmujesz się Ty. Czyli szukasz najemcy, przygotowujesz mieszkanie do wynajmu, zajmujesz się naprawą usterek i konserwacją.

Ryzyko podnajmu mieszkania

Zazwyczaj umowa podnajmu podpisywana jest długo okresowo tzn. 5-10 lat. W takim okresie wiele może się zmienić, może przyjść kryzys, czy pandemia podobna do COVID-19, gdzie wiele osób, które wynajmowały mieszkanie w dużym mieście, dzięki pracy zdalnej wróciło do swoich miejscowości. Dla tego warto podnajmować małe mieszkania w nowym budownictwie, na które zawsze znajdzie się najemca.

Podatek od podnajmu mieszkania

Podatki od podnajmu lokalu, mieszkań czy też zażądzania nimi są tematem skomplikowanym, więc zachęcamy do skontaktowania się z biurem rachunkowym. Odradzamy poszukiwanie informacji na ten temat w internecie z uwagi na niezawsze aktualne informacje, przez które możesz skomplikować swoją sytuację.

Podsumowanie

Podnajem nieruchomości jest niewątpliwie świetnym sposobem na budowanie swojejgo cashflow. Ocywiście występują pewne ryzyka, natomiast znacznie więcej można zyskać. Wszystko zależy od tego jakie mieszkania i w jakiej lokalizacji chcesz podnająć. Warto też wspomnieć o efekcie skali, jeżeli uda Ci się zbudować biznes gnerujący ponad przeciętne zyski, w tedy będziesz mógł podnajmować powierzchnie komercyjne, które przyniosą Ci znacznie większy cashflow.