Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

01 stycznia 2021

Większość ludzi zgodzi się, że oddanie mieszkania do wynajęcia nie jest łatwym zadaniem. Jeżeli się odpowiednio nie przygotujesz to, może stać się  to poważnym utrapieniem.

Omawiamy punkty, o których należy pamiętać, oddając swój dom lub mieszkanie do wynajęcia, aby uniknąć później kłopotów.

Bezpieczny wynajem mieszkania

Do częstych problemów należy poszukiwanie nowych lokatorów co kilka lat, niewłaściwe użytkowanie lokalu przez najemcę lub problem z jego usunięciem, opóźnienia w zapłacie czynszu oraz nieuiszczenie w terminie opłat za media. 

Jeżeli jesteś właścicielem, to gdy masz najemców w lokalu, masz stały dochód co miesiąc, więc nie musisz zgadywać, ile będziesz zarabiać rocznie. Wynajem nieruchomości  w ten sposób jest również korzystny, ponieważ najemcy pokrywają rachunki za energię, a popyt na wynajem nieruchomości jest najwyższy w historii.

Wynajmując mieszkanie, łatwo jest generować dochód pokrywający rachunki, a nawet generujący zysk.

 Jednak bycie właścicielem to także kolejny obowiązek, który należy wziąć pod uwagę. Oczywiście można bezpiecznie założyć, że czasami sprawy nie będą przebiegać gładko. 

Będziesz musiał zajmować się naprawami i konserwacją, wydawać więcej na polisę ubezpieczeniową swojego mieszkania czy domu i starać się unikać zużycia nieruchomości, zwracając uwagę na umiejętności sprzątania najemcy.

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu?

Przygotuj się na nowego najemcę, dokładnie sprzątając swoje mieszkanie. Należy upewnić się, że urządzenia działają i są w dobrym stanie. Jeśli zdecydowałeś, że wynajmujesz pokój lub obszar w swoim mieszkania, upewnij się, że możesz zabezpieczyć ten obszar od reszty mieszkania. 

Gdy dom zostanie uporządkowany, opracuj listę opisującą, co sprawia, że ​​jest on atrakcyjny, abyś mógł go wprowadzić na rynek. Zwróć uwagę na te powszechnie pożądane funkcje, takie jak pralka i suszarka, klimatyzacja i garaż. 

Jeżeli chcesz jak najszybciej wynająć mieszkanie podobnej Cenie powinieneś zainteresować się home stagingiem, czyli profesjonalnym przygotowaniem mieszkania do sprzedaży/wynajmu. Pomoże Ci to odpowiednio zaprezentować pomieszczenia w internecie, co przełoży się na większą liczbę prezentacji. 

Natomiast home staging to nie tylko przemeblowanie i zrobienie profesjonalnej sesji. To również dobór dodatków wizualnych jak i tych, o których nie myśli się w pierwszej kolejności, czyli zapach mieszkania.

Następnie zamieść ogłoszenie o mieszkania na renomowanych stronach internetowych oraz w lokalnych gazetach. Ponadto niektórzy agenci nieruchomości będą współpracować z właścicielami, aby pomóc w wynajmie ich nieruchomości, chociaż agent pobierze prowizję, jeśli znajdzie Ci najemcę.

Możesz również wynająć firmę zarządzającą nieruchomościami, która zajmie się podstawową pracą związaną z wynajmem mieszkania, ale będziesz musiał im zapłacić.

Jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie – wynajem osobie prywatnej

Jeżeli chcesz uniknąć zagrożeń związanych z najmem, musisz się wcześniej odpowiednio dobrze przygotować. Nie chodzi jedynie o zabezpieczenie kwestii finansowych, ale również o bezpieczeństwo osób, które będą od Ciebie wynajmowały mieszkanie.

Upewnienie się, że nie ma żadnych zagrożeń dla zdrowia, na które mogą być narażeni Twoi lokatorzy. W ramach tego musisz upewnić się, że wszelkie urządzenia gazowe i elektryczne są bezpiecznie zainstalowane i konserwowane. Tyczy się to również wentylacji, powinieneś ją sprawdzać okresowo, aby wyeliminować możliwość powstania pleśni w Twoim mieszkaniu.

Możesz chcieć poznać potencjalnych najemców, zanim zdecydujesz, czy chcesz podpisać umowę z potencjalnymi lokatorami. Niektórzy wolą powierzyć to firmie zarządzającej nieruchomościami, w celu przeprowadzenia kontroli. 

Jeśli korzystasz z usług agenta, może on przeprowadzać kontrole referencyjne i kredytowe potencjalnych najemców,  aby upewnić się, że wszystko jest tak, jak powinno. W przeciwnym razie musisz to zrobić samodzielnie.

Możesz pomyśleć o profesjonalnym wyczyszczeniu mieszkania i sprzętu AGD przed pierwszym wynajmem. Musisz to również zrobić przed każdym nowym najemcą.

Dobrym pomysłem jest zrobienie kopii kluczy, których mogą potrzebować najemcy – mogą to być okna, drzwi i liczniki mediów

Jeśli masz instrukcje obsługi takich rzeczy jak kocioł lub sprzęt AGD, spróbuj je zebrać, aby móc je przekazać swoim najemcom. Możesz je skopiować, jeśli martwisz się, że je zgubisz

Pomocne może być poznanie przepisów dotyczących bycia właścicielem. Obecnie jest ich prawie 150 i w Twoim interesie jest zrozumienie ich jak największej liczby. Na Gov.uk jest mnóstwo informacji prawnych

Kwatery pracownicze – jak bezpiecznie wynająć mieszkanie firmie?

 

W przypadku Kwater pracowniczych wymogi bezpieczeństwa są nieco większe. W trosce o najemców powinieneś zapoznać się z aktualnymi wytycznymi ppoż, a najlepiej wynająć, pożarnika, który zapewni bezpieczeństwo najemcom kwatery.


Najważniejszym aspektem bezpieczeństwa w tym temacie jest sporządzenie umowy zabezpieczającej Cię przed nieuczciwością firmy pośrednictwa pracy, jak również przed kłopotliwymi najemcami. 

Należy pamiętać o sporządzeniu regulaminu, najlepiej w kilku językach, który musi zostać podpisany porzez najemców. Powinien informować o obowiązkach takich jak zachowanie ciszy nocnej, segregacji śmieci czy utrzymywanie porządku w pokojach i częściach wspólnych. Do dbania o porządek możesz zatrudnić firmę zewnętrzną, bądź jednego z najemców kwatery.

 

Powinieneś uważać też, na konflikty, które mogą wystąpić pomiędzy różnymi grupami najemców na jednej kwaterze.

Bezpieczna umowa wynajmu mieszkania

Umowa najmu może zostać zawarta w dowolny sposób. tzn., że może być to np. umowa ustna. Jednak w przypadku wynajmu dłuższego niż rok powinno się sporządzić ją w formie pisemnej. Inaczej uznaje się, że została zawarta na czas nieokreślony. Możemy samodzielnie przygotować dokument, wystarczy wpisać w wyszukiwarkę umowę najmu mieszkania wzór, a pojawi się mnóstwo wyników. Co powinna ona zawierać?

  • Oznaczenie stron umowy – czyli dokładne dane, które pomogą zidentyfikować najemcę oraz wynajmującego (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego).
  • Przedmiot umowy najmu –  Należy podać miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia. Wynajmujący powinien też złożyć oświadczenie, że jest właścicielem lokalu lub podmiotem uprawnionym do dysponowania na innej podstawie np. umowa podnajmu,
  • Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony.
  • Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu.
  • Wysokość czynszu i opłat dodatkowych, a także termin i forma płatności.
  • Kaucja zabezpieczająca – warto pamiętać, że nie może ona być wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu.
  • Czas trwania umowy – umowę najmu można zawrzeć na czas określony i nieokreślony. W pierwszym przypadku należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy.
  • Okres wypowiedzenia, który nie może naruszać regulacji zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu mieszkania może też zawierać inne ustalenia stron. Należy jednak mieć na uwadze, że jeżeli nie są zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów, to będą nieważne, nawet gdy najemca zgodzi się na wszystkie warunki.

Jak legalnie wynająć mieszkanie?

Skoro omówiliśmy umowę, warto też odpowiedzieć na pytanie, jak legalnie wynająć mieszkanie.
Najistotniejszym w tym przypadku, z punktu wiedzenia prawa jest Kodeks cywilny dotyczący najmu (art. 659-679), a także przepisy szczególne Kodeksu cywilnego dotyczącego najmu lokali (art. 680-692). Dodatkowo umowa najmu lokalu mieszkalnego musi spełniać zasady określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Najważniejszym, krokiem szczególnie przy najmie długoterminowym jest przygotowanie i podpisanie umowy. Najważniejsze jej punkty zamieściliśmy wyżej, natomiast w celu zapewnienia sobie pewności powinieneś udać się do prawnika, który pomoże Ci przygotować odpowiedni dokument. 

Prawnik jest osobą, która przedstawi Ci też najświeższe informacje w tym temacie, ponieważ od momentu kiedy piszemy ten artykuł do momentu kiedy czytasz ten wpis, coś mogło zmienić się w prawie.

Kiedy mamy podpisaną umowę powinniśmy odwiedzić nasz urząd skarbowy. Jako wynajmujący nie musisz od razu zakładać działalności gospodarczej. Jako osoba fizyczna możesz rozliczać się ze skarbówką na dwa sposoby.

  1. Ryczałtowe rozliczenie dochodu (8,5%)  – jest to najpowszechniejsza forma opodatkowania, gdzie opodatkowany jest przychód. Niestety, nie możemy od niego odliczyć kosztów związanych z wynajemm np. remontu czy nowego sprzętu.
    Na szczęście nie musimy też prowadzić ewidencji kosztowej i przychodowej. Rozliczając się, kierujemy się metodą kasową, a to oznacza, że podatek płacimy dopiero wtedy, kiedy najemcy uregulują czynsz, jeśli zaś tego nie zrobią, to nie musimy go płacić.
  2. Na ogólnych zasadach (18% i 32%). – podstawą opodatkowaniu w tym wypadku jest dochód, ale pomniejszony o koszty remontów, koszty zakupu wyposażenia itp.
    W tym wypadku sporządzać listę przychodów i kosztów. O stawce podatku decyduje zaś wysokość dochodu. 18 proc. odprowadzimy, jeśli dochód nie przekroczy 528 zł, a 32 proc. jeśli przekroczy.