Jak napisać umowę najmu mieszkania?

01 stycznia 2021

Rynek najmu mieszkań w ostatnich latach doczekał dynamicznego wzrostu. Wiele osób dziedziczy nieruchomości i che je wynająć w celu uzyskania dodatkowego źródła dochodu. Widoczny jest również wzrost liczby inwestycji w nieruchomości pod wynajem. Dzieje się tak ze względu na bogacenie się społeczeństwa z jednej strony i rosnącą inflację z drugiej. 

Niezależnie od tego, dlaczego chcesz wynająć nieruchomość, powinieneś zabezpieczyć się od strony prawnej, przygotowując odpowiednią umowę z przyszłym najemcą. Zanim przejedziemy do tego, jak napisać umowę najmu mieszkania, przyjrzyjmy się teorii. 

Czym jest umowa najmu mieszkania?

Umowa najmu –  polskim prawie cywilnym to umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu w tym przypadku mieszkania do używania najemcy, na czas określony lub nieokreślony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Natomiast może być to też wymiana barterowa za usługi np. remont nieruchomości. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości w całości lub jej części składowe – pokój, pomieszczenie.

Wyłączone z najmu są rzeczy zużywalne, a także prawa. Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt.

Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy. Stosunek najmu wygasa automatycznie z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta. Jeśli czas nie został oznaczony, wygasa na skutek wypowiedzenia.

Jak dobrze napisać umowę najmu mieszkania?

Umowa najmu może zostać zawarta w dowolny sposób. tzn., że może być to np. umowa ustna. Jednak w przypadku wynajmu dłuższego niż rok powinno się sporządzić ją w formie pisemnej. Inaczej uznaje się, że została zawarta na czas nieokreślony. Możemy samodzielnie przygotować dokument, wystarczy wpisać w wyszukiwarkę umowę najmu mieszkania wzór, a pojawi się mnóstwo wyników. Co powinna ona zawierać?

  • Oznaczenie stron umowy – czyli dokładne dane, które pomogą zidentyfikować najemcę oraz wynajmującego (imię, nazwisko, adres zameldowania, serię i numer dowodu osobistego).
  • Przedmiot umowy najmu –  Należy podać miejscowość, ulicę, numer lokalu, ilość pomieszczeń, opis wyposażenia. Wynajmujący powinien też złożyć oświadczenie, że jest właścicielem lokalu lub podmiotem uprawnionym do dysponowania na innej podstawie np. umowa podnajmu,
  • Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas nieoznaczony lub oznaczony.
  • Zobowiązanie się najemcy do zapłaty czynszu w zamian za korzystanie z lokalu.
  • Wysokość czynszu i opłat dodatkowych, a także termin i forma płatności.
  • Kaucja zabezpieczająca – warto pamiętać, że nie może ona być wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu.
  • Czas trwania umowy – umowę najmu można zawrzeć na czas określony i nieokreślony. W pierwszym przypadku należy wskazać początkowy i ostatni dzień trwania umowy.
  • Okres wypowiedzenia, który nie może naruszać regulacji zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Umowa najmu mieszkania może też zawierać inne ustalenia stron. Należy jednak mieć na uwadze, że jeżeli nie są zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów, to będą nieważne, nawet gdy najemca zgodzi się na wszystkie warunki.

Najlepsza umowa najmu mieszkania – jak powinna wyglądać?

Najważniejsze punkty, które należy zawrzeć w umowie najmu mieszkalnego, przedstawiliśmy wyżej. Natomiast jeżeli chcesz dokładnie zabezpieczyć swoje mieszkanie, potrzebujesz najlepszej umowy najmu mieszkania, która powinna zawierać elementy wymienione poniżej. Pamiętaj, że nie możesz tu wpisać wszystkiego, co podpowie Ci wyobraźnia, ponieważ…

Najem lokalu mieszkalnego podlega przepisom ogólnym Kodeksu cywilnego dotyczącym najmu (art. 659-679), a także przepisom szczególnym Kodeksu cywilnego dotyczącego najmu lokali (art. 680-692). Dodatkowo umowa najmu lokalu mieszkalnego musi spełniać zasady określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów

…więc jeżeli zapiszesz na umowie punkt niezgodny z prawem, i nawet najemca się na niego zgodzi to i tak będzie nieważny.

No dobrze, ale co w takim razie napisać najlepszą umowę najmu mieszkania ? Jakie punkty powinny się w niej zawrzeć ?

Do umowy warto dołączyć protokół – należy ująć w nim stan liczników oraz wszystkie sprzęty w mieszkaniu. Najlepiej uzupełnić sprawozdanie o zdjęcia, które potem pozwolą precyzyjnie ustalić stopień zniszczenia czy zużycia przedmiotów.

Właściciel zwykle wymaga, by lokator użytkował mieszkanie zgodnie z przeznaczeniem i troszczył się o nie: wykonywał drobne naprawy, sprzątał itp. – taki punkt również musi znaleźć się w umowie. 

Zapisy powinny stanowić, która ze stron odpowiada za usuwanie poważniejszych awarii – zwyczajowo spoczywa to na barkach właściciela. Wyjątek stanowią sytuacje, w których winę za zepsucie czy dewastację ponosi lokator.

Umowa wynajmu mieszkania, a opis mieszkania

Przedmiotem najmu w naszym przypadku jest mieszkanie, jednocześnie najemca nie wynajmuje jedynie murów. W skład mieszkania wchodzą również ruchomości w postaci mebli, sprzętu AGD a czasem i RTV i innych. 

Wyobraź sobie sytuacje, że trafia Ci się najemca, który nie zwraca uwagi na to, w jaki sposób obchodzi się z Twoimi rzeczami w Twoim mieszkaniu. Niszczy łóżko, zbija kilka płytek w łazience czy łamie stój w bliżej nieokreślonych okolicznościach. Sytuacje te powstają z jego winy. Dlaczego więc masz płacić za to ze swoich pieniędzy, skoro nie ty to zniszczyłeś? 

Z tego powodu tak ważne jest, aby zabezpieczyć się protokołem zdawczoodbiorczym. Przekazując mieszkanie najemcy, powinniście sporządzić dokument będący załącznikiem do umowy. W dokumencie tym powinien zostać opisany stan mebli oraz sprzętu będącego w wyposażeniu mieszkania. Dzięki temu wszelkie szkody w mieszkaniu zostaną pokryte przez najemcę.