Jaki podatek od wynajmu mieszkania?

01 stycznia 2021

Jaki podatek od wynajmu mieszkania?

Rynek najmu mieszkań w ostatnich latach doczekał dynamicznego wzrostu. Wiele osób dziedziczy nieruchomości i chce je wynająć w celu uzyskania dodatkowego źródła dochodu. Widoczny jest również wzrost liczby inwestycji w nieruchomości pod wynajem. Dzieje się tak ze względu na bogacenie się społeczeństwa z jednej strony i rosnącą inflację z drugiej.
Niezależnie od tego, jaki jest powód, dla którego chcesz wynająć swoje mieszkanie, nie ominie Cię kwestia podatków.

Podatek za wynajem mieszkania – dwie metody naliczania

Wydawać by się mogło, że temat podatku od wynajmu mieszkania nie powinien być skomplikowany. Mimo to czasem może przyprawić o ból głowy szczególnie jeżeli zaczynasz swoją przygodę z wynajmem mieszkań.

Na dzień dzisiejszy istnieje pięć sposobów na rozliczanie podatku z urzędem skarbowym. Dwa sposoby tyczą się osób fizycznych. Natomiast przedsiębiorcy mogą rozliczać, płacić podatek od wynajmu mieszkania na pozostałe sposoby.

W tym wpisie sklepimy się na tym jak wygląda podatek od umowy najmu mieszkania dla osób fizycznych. W kolejnych akapitach przeczytasz, co to jest ryczałt od wynajmu mieszkania oraz rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych.

Ryczałt od wynajmu mieszkania

Ryczałtowe rozliczenie dochodu (8,5%) – jest to najpowszechniejsza forma opodatkowania, gdzie opodatkowany jest przychód. Niestety, nie możemy od niego odliczyć kosztów związanych z wynajem np. remontu czy nowego sprzętu. Jeżeli jesteś właścicielem, to kompletnie nie opłaca Ci się sytuacja, gdzie to ty opłacasz koszty eksploatacyjne mieszkania, takie jak czynsz czy rachunki za media.

Warto, więc w umowie z lokatorami zastrzec, to, że to on odpowiada za to, aby regulował zobowiązania wobec spółdzielni czy dostawców mediów. A tobie taki najemca będzie przelewał tylko i wyłącznie czynsz. Chociaż z drugiej strony, istnieje interpelacja, która stwierdza, że opodatkowaniu ryczałtem podlega jedynie czynsz najmu bez dodatkowych opłat.

Rozliczając się, kierujemy się metodą kasową, a to oznacza, że podatek płacimy dopiero wtedy, kiedy najemcy uregulują czynsz, jeśli zaś tego nie zrobią, to nie musimy go płacić. Oznacza to, że od każdej złotówki, którą dostaniesz od swojego najemcy, w kolejnym miesiącu lub kwartale zapłacisz ryczałt.

Przy wyborze ryczałtu należy podjąć decyzję, czy będziesz rozliczać się miesięcznie, czy też kwartalnie. Trzeba powiedzieć, że rozliczenie kwartalne przysługuje wtedy, kiedy Twoje przychody z wynajmu mieszkań nie przekraczają 200.000 euro, a jeżeli małżeństwo czerpie przychody z ego samego źródła, to 200.000 euro liczone jest na każdą osobę osobno.

Jeżeli między małżonkami występuje wspólnota majątkowa, wówczas istnieje możliwość, aby całość przychodu z najmu wykazywał jeden z małżonków. Można dzięki temu zaoszczędzić czas poświęcany na rozliczenia z urzędem skarbowym.

Nie many obowiązku, aby prowadzić ewidencję kosztową i przychodową, natomiast łatwiej jest wtedy określić wysokość ryczałtu, który musimy zapłacić do Urzędu Skarbowego. Ważne, aby robić przelewy fiskusowi do dwudziestego dnia każdego miesiąca, poza grudniem lub ostatnim kwartałem, który może być rozliczony do końca lutego. Opłatę za grudzień możesz rozliczyć wraz z rozliczeniem rocznym.

Po roku podatkowym należy dokonać rozliczenia rocznego. Ryczałt powoduje, że nie możesz korzystać z kwoty wolnej od podatku i nie możesz odliczyć kosztów. Rozliczając najem prywatny ryczałtem, należy wziąć pod uwagę przychody z wynajmu mieszkań, w trakcie wypełniania deklaracji podatkowej PIT-28.

Rozliczenie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych

Rozliczanie wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych jest najrzadziej spotykaną formą rozliczania podatku.

Podstawą opodatkowaniu w tym wypadku jest dochód, ale pomniejszony o koszty remontów, koszty zakupu wyposażenia, amortyzacji itp. Ta forma opodatkowania wynajmu lokalu jest interesująca w przypadku osób, które skorzystały z finansowania na zakup nieruchomości w postaci kredytu hipotecznego, ponieważ odsetki od niego mogą być doliczone do kosztów uzyskania przychodu. Szczególnie istotne jest to w przypadku kiedy mamy kilka nieruchomości. Wtedy, przy pomocy dobrego doradcy kredytowego i podatkowego możemy skutecznie zoptymalizować podatek nawet do zera złotych.

Przygotowując się do procesu opłacenia podatku, należy sporządzać listę przychodów i kosztów. O stawce podatku decyduje zaś wysokość dochodu. 17 proc. odprowadzimy, jeśli dochód nie przekroczy 85 528 zł w skali roku, natomiast po przekroczeniu tej kwoty obowiązuje już drugi próg podatkowy, czyli 32%.

Jeżeli przekroczysz pierwszy próg podatkowy, to nie oznacza, że będziesz zobowiązany do zapłaty podatku 32% od całego uzyskanego dochodu. Jednocześnie drugi próg podatkowy, a więc 32% podatku należy zapłacić jedynie od tej części dochodów, która przewyższa kwotę 85 528 zł.

Jeżeli dochód podatnika, który rozlicza się wspólnie z małżonkiem, przekroczy drugi próg podatkowy, nadal może on odprowadzać podatek według stawki 17%.

Co do zasady, dopóki dochód podatnika nie przekroczy kwoty 85 528 zł, podlega opodatkowaniu według pierwszego progu podatkowego. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że jeśli dochód przekroczy graniczną kwotę, a podatnik złoży oświadczenie o wspólnym rozliczaniu z małżonkiem, którego dochody mieszczą się w pierwszym progu podatkowym, jego dochód nadal będzie podlegał opodatkowaniu 17% stawką.

Jeśli w Urzędzie Skarbowym nie zatwierdzimy wyboru zryczałtowanej formy opodatkowania najmu mieszkania, automatycznie rozliczamy się na ogólnych zasadach według skali podatkowej.

Oznacza to, że wynajmujący dopiero zaczynający rozliczać najem, jeżeli tylko korzystają z rozliczanie według skali podatkowej, nie muszą w żaden sposób powiadamiać o tym urzędu skarbowego.

Godne uwagi jest, że podatek dochodowy od wynajmu mieszkania rozliczany tylko i wyłącznie w trybie miesięcznym. Nie mamy wiec możliwości wyboru, aby uiszczać ten podatek raz na kwartał, tak jak ma to miejsce w przypadku podatku zryczałtowanego.

W przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych, dochody z tego tytułu trzeba wykazać na formularzu PIT-36.

Podatek od wynajmu mieszkania – najczęściej zadawane pytania

Co zrobić, zanim pójdzie się zgłosić wynajem mieszkania w Urzędzie Skarbowym?

Przede wszystkim, skontaktuj się z doświadczonym doradcą podatkowym, który poinformuje Cię o aktualnych rozwiązaniach, dzięki którym zoptymalizujesz swoje podatki. Oczywiście, że dużo wiedzy jest w internecie, natomiast nigdy nie masz pewności, że ta wiedza jest aktualna.
Dodatkowo przy tak zagmatwanym prawie podatkowym, jakie mamy w Polsce, lepiej jest zapłacić kilka set złotych doradcy i mieć święty spokój niż przypadkiem zadrzeć z Urzędem Skarbowym.

Jaki podatek od wynajmu mieszkania wybrać ?

Tutaj niema niestety jednoznacznej i prostej odpowiedzi. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Warto usiąść i na spokojnie przeliczyć co się bardziej opłaca. Czyli przy którym wariancie zapłacimy mniejszy podatek od najmu mieszkania. Jeżeli masz kredyt hipoteczny, to podatek na zasadach ogólnych może być bardziej opłacalny, jednak niesie to za sobą więcej komplikacji. Natomiast jeżeli nie planujesz w danym roku podatkowym dokonywać kosztownego remontu swojego mieszkania, to nie ma sensu rozliczać się na zasadzie skali (17/32%) przy zasadach ogólnych.

Gdzie zgłosić Podatek dochodowy od wynajmu mieszkania 2021?

Wynajem mieszkania, a co za tym idzie, zwiększenie przychodów należy zgłosić do Urzędu Skarbowego do 20 dnia kolejnego miesiąca po otrzymaniu pierwszego czynszu. Jednocześnie wybiera się sposób, w jaki zostanie przeprowadzone opodatkowanie wynajmu.

Co jeśli tego nie zrobisz? Cóż, trzeba będzie się liczyć z konsekwencjami prawnymi i finansowymi. Mogą zostać naliczone odsetki karne. Jeśli nie zrobisz tego na czas, możesz złożyć do urzędu czynny żal. To dokument, który sprawi, że nie zostanie naliczona kara, będziesz musiał jedynie uregulować należny naliczony podatek. Opodatkowanie umowy najmu to szybki proces, nie musisz czekać na wydanie decyzji tygodniami czy miesiącami.

Gdzie wpłaca się pieniądze na podatek od wynajmu nieruchomości ?

Od 2020 roku pieniędzy nie wpłaca się na konto Urzędu Skarbowego, ale na własny mikrorachunek podatkowy, który można wygenerować na stronie rządowej. Niezależnie od tego, czy rozliczasz się na zasadach ogólnych, czy ryczałtem, wszelkie należności należy odprowadzać właśnie na to konto. Przelewa się na nie także należności z tytułu podatku PIT, CIT i VAT.

Ile wynoszą stawki podatku od najmu na zasadzie ryczałtu?

  • 8,5% jeżeli przychody nie przekraczają kwoty 100 000 zł
  • 12,5% jeżeli dochody przekraczają 100 000 zł

Ile wynoszą stawki podatku od najmu na zasadach ogólnych?

  • 17% obowiązuje jeżeli dochód podatnika nie przekroczy kwoty 85 528 zł
  • 32% obowiązuje jeżeli dochód podatnika nie przekroczy kwoty 85 528 zł – należy pamiętać, że 32% podatku należy zapłacić jedynie od tej części dochodów, która przewyższa kwotę 85 528 zł.