Mariusz Stężały – od bankruta do specjalisty

21 maja 2020

Fot. Grzegorz Bera

Jeszcze kilka lat temu był bankrutem. Dzisiaj ma 30 nieruchomości w podnajmie, zrobił kilkadziesiąt flipów i przeprowadził szereg remontów (flipy na ładnie, średnio-ładnie, na odświeżenie). Nadzoruje prace remontowe gotowców inwestycyjnych, mieszkań w podnajmie oraz lokali użytkowych.

Do zespołu Albrecht International dołączył jako szkoleniowiec. W ramach organizacji dzieli się z inwestorami wiedzą jak zarabiać na kwaterach pracowniczych, w jaki sposób szybko i skutecznie przeprowadzić remont oraz jak zachować zimną krew w sytuacjach kryzysowych.

 

DOBRE ZŁEGO POCZĄTKI

Mariusz Stężały jest przedsiębiorcą od 2009 roku. Przez kilka lat prowadził ze wspólnikiem firmę w branży finansowej. Biznes rósł, przedsiębiorstwo zdobywało nowych klientów, a właściciele inwestowali zarobione pieniądze w skalowanie działalności. Wspólnicy otwierali biura pośrednictwa finansowego w kolejnych miastach, udzielali kredytów gotówkowych i hipotecznych, a w szczytowym momencie prowadzili także w ramach franczyzy trzy placówki bankowe.

Firma funkcjonowała zgodnie z przemyślaną strategią, jednak w jej planie działania nie uwzględniono jednego rodzaju ryzyka. W wyniku afery Amber Gold nastąpiło załamanie rynku SKOKów i pośrednictwa finansowego. Z tego powodu duża firma straciła płynność, a dług Mariusza szybko urósł do 1 miliona zł.

 

NÓŻ NA GARDLE

Sytuacja rynkowa i wysokie koszty prowadzonej działalności pogrążyły inwestora. Musiał w szybkim tempie zwalniać ludzi, wypowiadać umowy, zamykać oddziały. Mimo szybkiej reakcji i wsparcia wspólnika, z dnia na dzień został bankrutem.

Sytuacja była dramatyczna, ale dzięki temu, że w tłustych latach wspólnicy reinwestowali przychody w inny biznes to teraz mieli niewielkie źródło dochodu, które pozwalało im na skromne utrzymanie.

Zainteresowanie nieruchomościami pojawiło się w życiu Mariusza, gdy szukał możliwości szybkiego uporania się z zadłużeniem.

 

OSTATNIE PIENIĄDZE NA INWESTYCJE W SIEBIE

Inwestor był pogrążony w długach, ale postanowił walczyć do końca. Gdy nie miał już nic do stracenia, postawił wszystko na jedną kartę. Poszedł wówczas na szkolenie z inwestowania w nieruchomości. Zdobyta wiedza połączona z determinacją sprawiły, że zaczął wychodzić z trudnej sytuacji.

– „Nie znałem wcześniej tego szkoleniowca. Sytuacja, w której się znalazłem sprawiła, że szukałem sektora, w którym mogę zarobić więcej, niż straciłem, a także lidera branży, od którego nauczę się jak to zrobić” – wspomina Mariusz Stężały.

Książki, szkolenia, publikacje rozwojowe to była codzienność podnoszącego się przedsiębiorcy. Jeśli nie mógł znaleźć rozwinięcia jakiegoś wątku w materiałach drukowanych, wówczas szukał wiedzy w Internecie. Był maksymalnie skoncentrowany, nastawiony na sukces i poznawał coraz więcej osób z branży nieruchomości.

– „Jeśli chcesz coś robić w życiu to najpierw musisz się tego nauczyć. Nie życzę nikomu, żeby przechodził przez to co ja. Znam wiele osób, które nie wytrzymały presji i odebrały sobie życie, gdy były w podobnej sytuacji. Inwestowanie wiąże się z ryzykiem. Trzeba nauczyć się z nim funkcjonować i wychodzić z sytuacji kryzysowych” – mówi pewnie inwestor.

Fot. Grzegorz Bera

PIERWSZE ZYSKI Z NIERUCHOMOŚCI

Zdobyta wiedza i nowe kontakty pozwoliły Mariuszowi zrobić pierwszego flipa. Gdy na konto wpłynęło kilkadziesiąt tysięcy złotych, uwierzył, że warto dalej poszerzać wiedzę i inwestować na tym rynku. Jednak zyski z flipów nie były regularne, więc postanowił poszukać możliwości wygenerowania stałego przychodu. Wtedy na jednym ze spotkań networkingowych poznał Pawła Albrechta.

– „Podczas rozmowy z Pawłem po raz pierwszy usłyszałem o podnajmie. Pomyślałem, że to coś dla mnie! Wizja stałego przychodu przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu finansowym sprawiła, że chciałem się tym zająć od ręki” – wyznaje Mariusz.

Wtedy jeszcze nie wiedział, że świeżo zawarta znajomość zmieni jego życie zawodowe i sytuację finansową.

 

NAJWAŻNIEJSZY JEST CZŁOWIEK

W jaki sposób doszło do współpracy Pawła z Mariuszem? To często zadawane pytanie wśród społeczności Albrecht International. Dlaczego Paweł wśród wielu absolwentów wybrał na partnera biznesowego człowieka z długami i trudną historią?

– „Nie miało dla mnie znaczenia w jakiej sytuacji finansowej jest Mariusz Stężały. Zauważyłem, że w krótkim czasie osiągał dobre wyniki i nie odpuszczał w kwestii rozwoju osobistego. Jeśli ktoś jest ambitny, wytrwały, konsekwentny, a do tego jest najlepszym sprzedawcą na ziemi – to można razem zarabiać pieniądze – podkreśla Paweł Albrecht.

Mariusz Stężały dołączył do zespołu Albrecht International. Wraz z upływem czasu, przyswajania nowych tematów i zbierania doświadczeń sam zaczął dzielić się wiedzą. Dzisiaj prowadzi szkolenia, warsztaty i spotkania regionalne. Tematami, w których się wyspecjalizował są kwatery pracownicze i proces remontowy.

Fot. Dominik Tryba. Na zdjęciu Mariusz Stężały, Anna Kurek, Paweł Albrecht

RAMIĘ W RAMIĘ

Dużym wsparciem w prowadzonych działaniach jest wspólniczka Mariusza. Sandra Grancaris Stężały ma ogromną wiedzę rynkową, prowadzi wszystkie działania administracyjne dotyczące wspólnych inwestycji, zarządza zespołami, pilnuje podwykonawców, osobiście pojawia się na budowach, bierze udział w szkoleniach remontowych i projektuje wszystkie firmowe realizacje. Jednak jej największą pasją jest aranżacja wnętrz i home staging. O efektach pracy inwestorki oraz drodze, którą przeszła do obecnego etapu, będzie można niebawem przeczytać w dziale Success Stories na stronie www.pawelalbrecht.com.

 

BIZNES KWATER PRACOWNICZYCH

Ten rodzaj inwestycji opiera się głównie na domach wolnostojących. Istnieją dwa główne sposoby rozpoczęcia działalności na rynku kwater pracowniczych. Pierwszy to zakup nieruchomości, remont i wyposażenie jej na własny koszt. Na tę opcję decydują się najczęściej osoby, które dysponują dużym kapitałem i mogą pozwolić sobie na podjęcie większego ryzyka. Warto pamiętać, że inwestycja w dom pociąga za sobą spore zobowiązania finansowe.

Drugim sposobem jest otworzenie biznesu kwater pracowniczych, który bazuje na wynajmie nieruchomości z prawem do podnajmu. Ta metoda pozwala zarobić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie na jednym tego typu obiekcie.

 

AUTORSKI SYSTEM MARIUSZA STĘŻAŁY

System wypracowany przez inwestora polega na pozyskiwaniu domów wg indywidualnego schematu negocjacji. Absolwenci kwater pracowniczych prowadzą rozmowy sprzedażowe w taki sposób, że wielu z nich pozyskuje nieruchomości w podnajmie bez wkładu własnego.

Jak otworzyć kwaterę pracowniczą za 0 zł? Aby osiągnąć cel, trzeba zrealizować kilka kroków. Inwestor już w trakcie pierwszej rozmowy myśli o konkretach:

  1. Zapas czasowy – negocjuje z właścicielem „czas na rozkręcenie biznesu”. Proponuje, że pierwsze tygodnie przeznaczy na pozyskanie odpowiednich lokatorów i dogaduje się, aby płacić czynsz najwcześniej od drugiego miesiąca trwania umowy. Im dłuższy okres zwolnienia z płatności, tym lepiej. Rekordziści po zakończonych warsztatach wynegocjowali zwolnienie z czynszu przez pierwsze 12 miesięcy współpracy.
  2. Brak kaucji – inwestor negocjuje z właścicielem możliwość odpuszczenia tej wpłaty
  3. Płatność na koniec miesiąca – ustalenie czasu realizacji przelewów np. do 25-go dnia miesiąca lub „z dołu”, wtedy za konkretny miesiąc płaci dopiero w kolejnym.
  4. Zakup wyposażenia i adaptacja – negocjacje, aby te koszty pokrył właściciel nieruchomości.

Zrealizowanie celów negocjacyjnych nie jest proste, jednocześnie przy odpowiednim poprowadzeniu rozmowy pozwoli zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na otwarciu obiektu dla pracowników. Ważne, aby właściciel nieruchomości dostrzegł szereg korzyści, które płyną dla niego ze współpracy ze świadomym inwestorem.

 

INWESTYCJA W KWATERĘ PRACOWNICZĄ

Nieruchomości o dużym metrażu są szczególnie opłacalne dla inwestora, który chce zarabiać na kwaterach pracowniczych. Warto pamiętać, że domy nie są tak płynnym aktywem jak mieszkania. To istotna informacja w przypadku zakupu nieruchomości na własność i planu wyjścia z inwestycji.

Podnajem domu na kwatery pracownicze może być dobrą bazą do stworzenia swojego portfela inwestycyjnego. Doświadczenie zdobyte przy pierwszym zleceniu będzie procentować podczas zwiększania skali działania. Prowadzenie kilku czy kilkunastu takich obiektów przyniesie większy zysk, niż ograniczanie się do jednego źródła przychodu podczas zakupu nieruchomości na własność.

 

JEDNA Z INWESTYCJI MARIUSZA

Poniżej widzisz tabelę z danymi finansowymi jednego z domów wziętych w podnajem we Wrocławiu z przeznaczeniem na kwatery pracownicze.

Kraj Polska
Miasto Wrocław
Typ nieruchomości Dom
Metraż 320 m2
Liczba lokatorów 28
Przychód miesięczny 14 000 zł (5000 zł - czynsz do właściciela)
Zaangażowany kapitał własny 20 000 zł w wyposażenie
Finalny miesięczny zysk 6 500 zł – 7000 zł (po odliczeniu wszystkiego poza podatkami)
Dodatkowe informacje

780 000 – 840 000 zł – tyle dom powinien wygenerować przez 10 lat dla Mariusza.
2000 – 2500 zł – tyle kosztów generuje kwatera (w tym media, usterki, sprzątanie itp.)
Stawka miesięczna za jednego lokatora ~500 zł brutto.

REMONT – PROBLEMATYCZNY ETAP INWESTYCJI

Proces inwestycji w nieruchomości składa się z wielu etapów. Tym, który generuje najwięcej nieprzewidzianych sytuacji jest remont. To skomplikowany proces, składający się z kilkuset zadań do zrealizowania. Jak więc przejść go możliwie sprawnie i bez niemiłych niespodzianek? Zasad poruszanych przez Mariusza Stężały podczas Warsztatu z remontów jest wiele. O czym warto pamiętać?

– „Tajemnicą sukcesu jest podejście projektowe. Trzeba być świadomym istnienia odpowiednich procedur, aplikacji ułatwiających zarządzanie tym procesem, a także realizowania zadań w odpowiedniej kolejności. Wszystko wynika z doświadczenia. Rzeczy, których nie robimy w odpowiednim momencie, powodują opóźnienia w remontach i wpływają na efekt końcowy”.

Inwestor wylicza, że odpowiednie zaplanowanie zadań to tylko część pracy koncepcyjnej. Bardzo ważny jest także czynnik ludzki, a dobrych ekip nie znajdziemy w sieci.

– „Z ekipami remontowymi trzeba umieć rozmawiać. Profesjonalizm to podstawa w każdej pracy. Podczas remontu bardzo ważne jest wyznaczanie granic i trzymanie dystansu. Najgorsze co można zrobić to przejść z fachowcami na „ty”. Na dłuższą metę żaden inwestor nie wyjdzie na tym dobrze. Większym błędem jest tylko pozwolenie, aby alkohol pojawił się na budowie. Remont to proces biznesowy, a nie czas na szukanie kolegów. Jeśli wdamy się w dyskusje z budowlańcami to nas pokonają doświadczeniem. Nie wolno dopuszczać do skracania dystansu” – dodaje inwestor.

Współpraca z zespołem remontowym na zasadzie B2B, czyli podpisania umowy z ekipą jako podwykonawcą konkretnego zlecenia, w wielu przypadkach ma przewagę nad zatrudnianiem fachowców na stałe we własnej firmie. Mariusz Stężały obala także mit, że inwestor musi prosić ekipę budowlaną, aby zechciała dla niego pracować, ponieważ ma zleceń „na pęczki”.

– „To nie jest tak. Ludzie po prostu źle podchodzą do rekrutacji ekip remontowych. Trzeba wiedzieć jak się do nich zwracać. Jeśli ktoś ma do tego za miękkie serce to niech zatrudni nadzorcę remontowego i skorzysta z umiejętności bardziej doświadczonych osób. W porównaniu do budżetu całej inwestycji to nie są drogie usługi. Każdy błąd remontowy potrafi drogo kosztować inwestora i wydłużyć proces. Dopóki sami nie zdobędziemy odpowiedniej wiedzy, lepiej nie ryzykować. Z moich obserwacji wynika, że dopiero po kilkunastu remontach przestaje się tracić pieniądze”.

 

DELEGOWANIE ZADAŃ REMONTOWYCH

Czy warto dać przestrzeń podwykonawcom i wolną rękę podczas remontu? Nie!

W tym procesie najlepiej działa zasada „ufaj, ale kontroluj”. Jeżeli inwestor nie pojawi się pod koniec każdego dnia na budowie, aby rozliczyć zespół remontowy z postępu prac to rzadko która ekipa będzie się później liczyć z jego zdaniem.

– „Robienie prac remontowych samodzielnie jest bez sensu. Nasz czas kosztuje więcej, niż należność za usługę. Znam triki i metody jak zaoszczędzić na procesie remontowym od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ale nie stanie się tak, gdy będę to robił samodzielnie. Kontroluję i prowadzę ekipę remontową, abym miał czas na inne aktywności, a oni wykańczają mieszkanie zgodnie z moim harmonogramem i wytycznymi” – podsumowuje inwestor.

Codzienna kontrola to jeden z elementów „Złotej Piątki Remontowej” Albrecht International. Mariusz Stężały podczas Warsztatów z remontu omawia wszystkie etapy procesu na praktycznych przykładach i dzieli się swoim doświadczeniem. Tłumaczy dlaczego nie warto dawać zaliczek fachowcom, przekazuje wzory umów, które zabezpieczają interesy inwestora, a także zdradza swoją metodę rozliczenia z ekipami remontowymi „etapami do tyłu”.

 

PANDEMIA A RYNEK NIERUCHOMOŚCI

Pandemia koronawirusa zachwiała nie tylko sytuacją na rynku nieruchomości, ale wpłynęła na całą światową gospodarkę. Dla wielu inwestorów indywidualnych jest to stresujący moment, szczególnie że na obecnym etapie nikt nie jest w stanie przewidzieć jakie będą realne konsekwencje.

– „Skoro nie mamy wpływu na sytuację to warto potraktować wolny czas, jako okazję, którą dostaliśmy od losu. Ja każdy dzień izolacji poświęcam na naukę, rozwój duchowy i emocjonalny, planowanie strategiczne inwestycji oraz przygotowywanie kolejnych publikacji i szkoleń online. Kiedyś nie miałem na to czasu. Teraz przyjmuję wiedzę w domowym zaciszu i nie daję się ponieść społecznej panice” – zaznacza Mariusz Stężały.

 

HOBBY, PASJE, PLANY

Sport, podróże i rozwój duchowy to obszary, którym Mariusz poświęca czas poza rynkiem nieruchomości. Inwestowanie traktuje jak pracę i nie zapomina o czasie dla siebie. Ulubioną aktywnością fizyczną inwestora jest gra w squasha oraz jazda na rowerze. To pozwala zresetować umysł i odciąć się od ciągłej gonitwy myśli. Podobnie jak obserwowanie w sieci osób zajmujących się jogą, medytacją i budowaniem spokoju wewnętrznego.

Fot. Archiwum prywatne Mariusz Stężały

Odpoczynek jest etapem pracy. Jeżeli nie znajdziemy czasu na urlop, wówczas organizm będzie przeciążony i zaplanowane zadania wykona mniej efektywnie. Warto co jakiś czas zmienić otoczenie, klimat, poznać nowe miejsca i zwrócić uwagę jak żyją ludzie w różnych częściach świata. Obserwowanie kontrastów między kulturami i krajami to pasja Mariusza.

– „Duże wrażenie wywarł na mnie kontrast między Monte Carlo i Kambodżą. Odwiedziłem te kraje w krótkim odstępie czasu. Do dzisiaj mam przed oczami obraz znajomych w renomowanej restauracji, którzy jedli kawior za olbrzymie sumy, a zaraz potem mieszkańców wiosek, którzy polowali na węże, ponieważ to było jedyne pożywienie, które mogli zdobyć. Z każdej podróży wracam bogatszy o perspektywę patrzenia na świat – mówi Mariusz Stężały.

Fot. Archiwum prywatne Mariusz Stężały

W planach podróżniczych Mariusza jest jeszcze wiele krajów, m.in. Ameryka Północna i Południowa. Ulubionym miejscem jest Hiszpania, a najmniejsze wrażenie w porównaniu do oczekiwań, zrobiła na inwestorze Tajlandia.

 

NIC NIE DZIEJE SIĘ BEZ PRZYCZYNY

Mariusz Stężały przeszedł długą drogę od bankruta do lidera. Obecnie uczy jak osiągnąć niezależność ekonomiczną.

Inwestor nie lubi określenia „wolność finansowa”. Zebrane doświadczenia nauczyły go, że nigdy nie można poczuć się na rynku zbyt pewnie i uwierzyć, że jest się już wolnym. Zawsze może nastąpić krach lub niezależne czynniki mogą zachwiać naszym biznesem. Regulacje prawne też nie zawsze sprzyjają przedsiębiorcom.

– „Uważam, że w Polsce łatwiej jest wyleczyć się z raka, niż wyjść z długów. Nigdy nie chciałbym ponownie przechodzić przez to co mnie spotkało. Wiem jak to jest być na skraju załamania przez złe decyzje finansowe. Dlatego nigdy nie odmawiam wsparcia osobom, które piszą do mnie, bo znalazły się w tym miejscu, gdzie ja kiedyś. Czasem jedna rozmowa może zmienić wszystko” – wyznaje Mariusz.

Mariusz Stężały poświęca swój zawodowy czas głównie na pracę w obszarze nieruchomości. Sourcing, inwestycje, remonty i szkolenia zajmują mu średnio 8 godzin dziennie.

 

PS: 03.06.2020 w środę o 20:00 czasu polskiego odbędzie się specjalny webinar dotyczący zarabiania na kwaterach pracowniczych.
Mariusz Stężały razem z Pawłem Albrechtem przedstawią swój punkt widzenia na temat najlepszego na ten moment, prostego nieruchomościowego biznesu.

Link do zapisów na webinar tutaj.

KONTAKT

Jeżeli jesteś zainteresowany tematem kwater pracowniczych, remontów lub konsultacją dot. rynku nieruchomości to skontaktuj się z Mariuszem Stężały:

Tel: 516 626 567

Email: [email protected]