Darek z Leeds
£ 2.100 zysku na czysto miesięcznie z najmu
Fot. Archiwum prywatne Darka
Wstęp
Dariusz to doświadczony przedsiębiorca i inwestor w nieruchomości. Mieszka na stałe w UK od 2006 roku i prowadzi tam kilka spółek Ltd. Nigdy nie pracował na etacie. Od 2011 roku aktywnie inwestuje w nieruchomości na wynajem w północnej Anglii. Razem z Piotrem Maruszakiem od 2012 roku prowadzą spotkania oddziału Global Investor Club w Leeds. Dodatkowo Darek jest krajowym liderem GIC w UK.
Specjalista od zdobywania kapitału na grupowe inwestycje w nieruchomości. Misją Darka jest pomnażanie majątków Polaków w Wielkiej Brytanii (i nie tylko) poprzez grupowe inwestycje w nieruchomości. Jeden z liderów klubowego projektu inwestycji w Whisky oraz koordynator inwestycji w Azji.
Okazja inwestycyjna
Okazja została mi podesłana przez jednego ze znajomych inwestorów, który wypatrzył ją na stronie internetowej. Nieruchomość była w bardzo kiepskim stanie i nie dałoby się wziąć na nią normalnego kredytu hipotecznego. Można było ją kupić tylko za gotówkę. My skorzystaliśmy z bridgingu czyli inwestorskiej pożyczki pomostowej i kupiliśmy ją za £65,500. Był to dom typu tzw. terraced house z trzema sypialniami i dwoma pokojami dziennymi więc od razu zobaczyliśmy w nim potencjał. Kupiliśmy za 55% ceny rynkowej ale nieruchomość nadawała się do kapitalnego remontu. Nieruchomości tego typu na tej ulicy, które są w dobrym stanie sprzedawały się po £120,000.
Przeprowadziliśmy kapitalny remont i przeróbkę nieruchomości na 6 kawalerek, 4 mniejsze i 2 większe z osobna sypialnia. Czas remontu wyniósł 4 miesiące, budżet £70,000.
Nieruchomość była przygotowana pod wynajem, wiec po remoncie została przefinansowana komercyjnym kredytem inwestycyjnym. Jeden z banków wycenił nieruchomość po remoncie na £215,000, wiec potencjalny zysk ze sprzedaży byłby niecałe £80,000. Ale niestety ten bank wycofał się z udzielenia nam kredytu przez wynik glosowania w sprawie Brexit :(. Musieliśmy skorzystać z innego banku, który nam zaniżył wycenę na £150,000. Po refinansowaniu dostaliśmy kredyt na 75% LTV na 5.35% rocznie. Wobec tego udało nam się „odzyskać” z banku prawie £113,000, co z nawiązka pokryło nasz wkład gotówkowy w ta inwestycje. Ponadto nieruchomość przynosi od ukończenia projektu £2,100 czystego dochodu co miesiąc po odliczeniu wszystkich kosztów i zarządzania.
| Kraj | Anglia |
|---|---|
| Miasto | Normanton |
| Lokalizacja | 100 West Street |
| Typ nieruchomości | dom typu 3-bed terraced |
| Stan techniczny | do generalnego remontu |
| Piętro | 2 + poddasze |
| Metraż | 140 m2 ( po remoncie ) |
| Cena zakupu nieruchomości | £ 65,500 |
| Koszt remontu | £ 70,000 |
| Zakup + adaptacja | £ 135,500 |
| Finalny miesięczny zysk | £ 2,100 |
| Sposób finansowania | refinansowanie z banku £ 113,000 |
Podsumowanie projektu
Bierz poprawkę na czas przyłączenia nowych mediów do budynku. W naszym przypadku potrzebowaliśmy 7 nowych przyłączy elektrycznych i na szczęście zgłosiliśmy to od razu po zakupie nieruchomości bo musieliśmy czekać na wykonanie zlecenia prawie 4 miesiące. Remont był praktycznie skończony, najemcy już mieszkali, a dopiero później zrobiono nam nowe przyłącza. Inna rzecz to wycena nieruchomości przez rzeczoznawce po ukończeniu remontu – loteria. Najlepiej wziąć sobie prywatnie rzeczoznawce i zrobić konkretny rodzaj wyceny przed podjęciem rozmów z bankami. Mamy w ten sposób „podkładkę” pod ewentualny przyszły kredyt.
Bankowa biurokracja na pewno potrwa dłużej niż zakładasz ?
