Moi drodzy jakiś, dosyć odległy czas temu na zaproszenie Pawła, miałem przyjemność zaprezentować Wam biznes inwestycji w nieruchomości opartego o  garaże – blaszaki na wynajem.

Aby przeczytać poprzedni artykuł, kliknij tutaj.

Dla przypomnienia, początki realizacji inwestycji były w czasach, gdzie w biznesie nieruchomościowym królował przede wszystkim najem długoterminowy, tematy związane z zawiłościami flipowania dopiero zaczynały wychodzić na światło dzienne, a wiedza w tym zakresie raczkowała dla szerszego grona „przyszłych inwestorów”.

Oczywiście dziś mamy ogrom możliwości i dostępnej wiedzy bez większego problemu w kwestiach nieruchomości od podnajmu po realizacje deweloperskie.

Co się zmieniło od ostatniego artykułu z 2017 roku?
Jak długo trwała jego realizacja od wbicia pierwszej łopaty do wynajęcia ostatniego stanowiska?
Jak przebiegały etapy realizacji?
Czy biznes nadal ma racje bytu?
Jak wpłynęła na jego  płynność sytuacja z marca 2020 roku?

A więc czas zweryfikować powyższe wątpliwości…

Etapy realizacji

Całość inwestycji została podzielona na 5 etapów. Wybór takiego rozwiązania realizacji został przeze mnie podjęty świadomie, o czym niejednokrotnie już wspominałem. Jednak czy ten wybór był trafny?

A więc wszystko zależy o indywidualnych czynników — zarówno ze strony inwestora, indywidualnego zapotrzebowania, jak i chłonności rynku. Jedno jest pewne — etapowa inwestycja niesie ze sobą zarówno plusy jak i minusy

PLUSY:

  1. Bieżąca i ciągła weryfikacja zapotrzebowania, pozwalająca na realizację (bądź nie) kolejnego etapu inwestycji
  2. Brak aktualnego zapotrzebowania na najem pozwala „zawiesić” kontynuacje inwestycji do momentu ponownej chłonności rynku
  3. Pozyskiwanie finansów na kolejne etapy z zewnątrz – refinansowane czynsze + kaucje
  4. Dużo niższy udział „własnej gotówki” (np. oszczędności) w inwestycji
  5. Brak pustostanów ze względu na ograniczone etapowo ilości garaży i tym samym ograniczona dostępność dla potencjalnych najemców
  6. Niższe podatki od nieruchomości – wysokość w zależności od etapu, który już „na siebie” pracuje poprzez wpływy z comiesięcznych czynszów od aktualnych najemców

MINUSY:

  1. Całkowita długość realizacji inwestycji – w moim przypadku w latach
  2. Każdorazowa procedura urzędnicza związana z odbiorem częściowym każdego, kolejnego etapu
  3. Zróżnicowane ceny materiałów i robót budowlanych oraz samych garaży ze względu na nie jednorazową realizację a etap każdego pojedynczego szeregu

Zatem jak to rzeczywiście wyglądało?

ETAP I

Pomijając procedurę przygotowania i pozyskania dokumentów związanych z pozwoleniem na budowę, etap ten obejmował przede wszystkim prace ziemne, które są jednym z najdroższych elementów inwestycji. Prace te obejmowały:

  1. Niwelację całego terenu i zebranie nadmiaru gruntu (3,5 tys. ton gliny),
  2. Rozprowadzenie instalacji elektrycznej do oświetlenia zewnętrznego oraz poszczególnych szeregów,
  3. Podbudowa pod drogi dojazdowe i płyty betonowe,
  4. Ułożenie i zagęszczenie dróg dojazdowych
  5. Przygotowanie stabilizacji pod garaże poprzez wylanie 3 płyt betonowych o powierzchni około 220 m2 każda (łącznie 660 m2)
  6. Budowa wjazdu na działkę
  7. Postawienie i przygotowanie do pozwolenia na użytkowanie pierwszego szeregu garaży – łącznie 14 sztuk

To był najbardziej kapitałochłonny, pracochłonny i najdłużej trwający etap. Trwał od 1 marca do 31 grudnia 2014 roku. Jednak istotą było przygotowanie całości terenu od razu, aby później z dużo większą swobodą móc realizować dostawianie kolejnych szeregów.

Jak wcześniej wspomniałem, w tym etapie wybudowałem tylko 3 płyty betonowe, ze względu na niewiadomą czy inwestycja będzie na tyle trafna, aby ją kontynuować i docelowo ukończyć zgodnie z planem i projektem budowlanym.

 

ETAP II

Ze względu na rosnące zainteresowanie i częste zapytania o możliwość wynajmu garażu, w czerwcu 2015 roku powstał kolejny szereg 14-stanowiskowy, co dało łączną liczbę 28 garaży.

Jak można zauważyć, teren oraz płyta betonowa były już przygotowane w etapie I, więc koszt montażu drugiego szeregu był niewielki, w porównaniu do nakładów poprzedniego etapu, natomiast całkowity koszt nakładów inwestycyjnych podzielił się już na 28 sztuk.

ETAP III

Kwiecień 2016 roku przyniósł kolejne 14 sztuk, co łącznie dało 42 garaże. Po rozbudowaniu inwestycji o trzeci szereg, szybki wynajem wszystkich stanowisk i ciągle rosnące zainteresowanie, na początku  października zostały dobudowane 2 kolejne płyty betonowe o takiej samej powierzchni jak poprzednie — łącznie 2 kolejne płyty to 440 m2 –  (co w sumie dało prawie 1100 metrów kwadratowych powierzchni betonowej pod same garaże).

Celem było takie zorganizowanie prac budowy tych płyt, aby jeszcze w tym roku dostawić kolejny czwarty szereg, co ostatecznie się nie udało.

RADA: Jeśli goni Cię czas i presja rozbudowywania inwestycji, okres późnej jesieni nie jest dobry na budowę posadzek betonowych. Co prawda warunki atmosferyczne są dosyć przyjazne — w tym okresie powietrze utrzymuje odpowiednią wilgotność, aby posadzki, bez potrzeby dodatkowej pielęgnacji mogły zostać odpowiednio wykonane (brak słońca i duża wilgotność powietrza), jednak proces dojrzewania betonu do uzyskania konkretnej stabilności wymaga czasu.

ETAP IV

Mimo dużego zainteresowania wynajmem kolejnych garaży, po montażu trzeciego szeregu i szybkiej budowy płyt betonowych w roku 2016 pod kolejne szeregi, okazało się, że rok 2017 to przestój i brak zainteresowania potencjalnych najemców.

Co prawda przez cały rok udało się utrzymać brak pustostanów w 100%, jednak przy prawie zerowym zainteresowaniu, z mojej inwestorskiej perspektywy, montaż kolejnego szeregu byłby nieuzasadniony.

Dopiero kwiecień 2018 roku przyniósł wysyp zapotrzebowania i w czerwcu powstał kolejny czwarty szereg – co łącznie dało liczbę 56 garaży, który został w całości wynajęty w kilka dni.

ETAP V

Pod koniec 2018 roku ponowne natężenie zainteresowania i w marcu 2019 roku powstaje ostatni – piąty szereg – łącznie 70 garaży.

Obecnie biznes hula pełną parą, bez najmniejszego uszczerbku nawet na ostatnie, nieciekawe wydarzenia w gospodarce krajowej jak i światowej. Nie mogę stwierdzić, że jest całkowicie „kryzysoodporny”, ale wiem jedno — znacznie ogranicza utratę płynności z dnia na dzień, nawet przez nieprzewidziane, odgórnie narzucone decyzje rządu. Na podstawie własnych doświadczeń uważam, że etapowość realizacji inwestycji była dla mnie bardzo dobrym wyborem, mimo długiego czasu jego trwania.

Ponadto poprzez moją osobistą strategię, stwierdzam, że ten biznes jest dużo mniej zagrożony ewentualnymi konsekwencjami bankowych zagrywek (kwestie finansowania opisane w poprzednim artykule) i obecnie wystarczy 1/3 zapełnienia przez najemców, aby biznes sam się spłacał i wychodził na przysłowiowe „zero” (spłata zaciągniętych kredytów oraz podatki m.in. od nieruchomości), co przy zabezpieczeniu w postaci odpowiednio przygotowanej umowy najmu daje duży komfort i poczucie solidnej stabilności.

Jednak najważniejsza rzecz, jaką posiadam, to poznanie od poszewki procesu inwestycyjnego, w zasadzie od podjęcia decyzji, przez weryfikację zapotrzebowania, procedury urzędowe, proces budowlany do wynajęcia ostatniego garażu. I to jest najważniejszy element całej układanki.

Jeśli chciałbyś dowiedzieć się więcej, poznać cały przebieg realizacji tej inwestycji to z solidnymi szczegółami opisałem w książce „Jak inwestować w garaże? Praktyczny poradnik inwestora”, która jest dostępna pod linkiem: Jak inwestować w garaże

Na zakończenie chcę Ci podpowiedzieć, że wszelkie działania, które podejmujesz, rozpatruj pod względem swojej osobistej sytuacji, potrzeb oraz celu, jaki ostatecznie przez te działania masz osiągnąć.

Nie zawsze pęd i szybkość na pełnych obrotach przynosi korzyści, jakich oczekujesz, mimo początkowo „pozornie” bardzo obiecujących perspektyw. A więc na sam koniec powiem jedno od siebie: REALIZACJA TAK NIETYPOWEJ INWESTYCJI BYŁA BARDZO TRAFNĄ DECYZJĄ!

A dodatkowo dodam, że całym 2020 roku na jej obsługę poświęciłem… 150 godzin ;-). A więc mocno trzymam, kciuki za Ciebie i Twoje realizacje