Zielone światło dla nieruchomości

Marcin Roter-Kobzdaj projektował sygnalizacje świetlne, ale plany skrzyżowań zamienił na rzuty mieszkań. Trzydziestotrzylatek pochodzi z Gdyni, a z wykształcenia jest inżynierem sterowania ruchem drogowym. Po analizie rynku, poznaniu inwestorów, wyliczeniu zysków i szkoleniach u Pawła Albrechta, pokazał czerwone światło dotychczasowej pracy i postawił na nieruchomości.

Obejrzyj film i przeczytaj artykuł pokazujący historię inwestora.

Droga zawodowa

Zanim Marcin zaczął zajmować się nieruchomościami, był m.in. przedstawicielem Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad. Reprezentował instytucję na całym świecie. Brał udział w spotkaniach i konferencjach w Singapurze, Argentynie czy Chinach.

Jednak proza życia zmusiła go do zmiany branży. Zarówno stawki, jak i mała liczba zleceń na projektowanie sygnalizacji sprawiły, że inżynier zdecydował po 7 latach, że odejdzie z etatu. Zaczął szukać zajęcia, które przyniesie mu nie tylko więcej pieniędzy, ale także uwolni czas dla siebie.

Fot. Archiwum prywatne Marcin Roter-Kobzdaj

Czas na nieruchomości

Myśl o zarabianiu na nieruchomościach zakiełkowała w głowie Marcina na studiach. To wtedy przeczytał książkę „Bogaty ojciec, biedny ojciec” i zaczął myśleć o możliwościach, których wcześniej nie był świadomy. Poszedł na szkolenie z przejmowania zadłużonych nieruchomości. Temat go zainteresował, ale jak dzisiaj sam przyznaje, nie był wówczas gotowy na przyjęcie i wdrożenie zdobytej wiedzy w praktyce. Poziom skomplikowania, złożoność przepisów i ogrom wiedzy rynkowej sprawiły, że zarzucił ten temat. Później uczestniczył jeszcze w warsztatach u wielu szkoleniowców, aż trafił na zajęcia u Pawła Albrechta. Po Akademii SourcinguTM wziął udział w Warsztatach z podnajmu i gotowców inwestycyjnych, Warsztatach zaawansowanych, Warsztatach z remontu nieruchomości i Zjeździe Absolwentów Albrecht International.

Gdy usłyszałem o Pawle, już dwa lata funkcjonowałem na rynku nieruchomości. Zacząłem obserwować jak ten inwestor działa w sieci. Spodobało mi się jego metodyczne podejście i rozpracowywanie tematu. Już po pierwszych warsztatach zdecydowałem, że wezmę udział we wszystkich oferowanych przez Pawła szkoleniach. Ta wiedza procentuje do dzisiaj. – wspomina Marcin.

Wiedza na wyciągnięcie ręki

Inwestor podkreśla, że jest na bieżąco z podcastami Pawła Albrechta, a ze wszystkich audycji najbardziej zapadł mu w pamięć wywiad z Dawidem Dowbuszem, pt. „Magia brytyjskiego rynku nieruchomości”.

Rozmowa Pawła ze wspólnikiem, który inwestuje na brytyjskim rynku nieruchomości, zainteresowała Marcina. Dzięki niej poznał narzędzia finansowe, których nie ma w Polsce, sposoby na skalowanie biznesu i przepis na zbudowanie dużego portfela nieruchomości. Po wysłuchaniu audycji inwestor ma w planach rozpoczęcie własnej drogi inwestycyjnej w UK. Dzięki tej inspiracji wziął nawet udział w Akademii SourcinguTM w Wielkiej Brytanii.

Wzloty i upadki

Marcin Roter-Kobzdaj założył działalność gospodarczą cztery lata temu. Nieruchomości okazały się strzałem w dziesiątkę, a podnajem mieszkań na Pomorzu przyniósł mu pierwszy dochód pasywny.

Jednak początki nie były łatwe. Pierwsza umowa na podnajem nie doszła do skutku, mimo szczegółowych ustaleń, wielu spotkań i  rozmów z prawnikami. Umówiony wcześniej klient wycofał się z podpisania umowy trzy godziny przed planowanym spotkaniem. Marcin uznał wówczas zaistniałą sytuację za porażkę i przeżywał ją przez miesiąc. Po tym czasie ponownie się zmobilizował i zaczął szukać kolejnych mieszkań, które nadawałyby się na podnajem. W trakcie spotkań networkingowych poznał osoby, z którymi założył spółkę. Po krótkim czasie wspólnie zarabiali na podnajmie.

Inwestor z Gdyni miał już wtedy na koncie swojego pierwszego „flipa bez flipa”. Znalazł mieszkanie, które uznał za perspektywiczne, wpłacił zadatek i zaczął szukać kupca. Zaryzykował, choć nie miał pieniędzy, aby samodzielnie kupić wybraną nieruchomość. Wierzył, że zrealizuje transakcje według planu, ponieważ był świadomy atrakcyjnej ceny lokalu i sytuacji rynkowej. Wynegocjował dobre warunki umowy oraz możliwość cesji i szukał osoby, która chciałaby kupić od niego mieszkanie za wyższą ceną i z gotowym projektem na remont mieszkania. Ryzyko się opłaciło. Marcin w ciągu miesiąca odzyskał zainwestowane pieniądze, a po sfinalizowaniu transakcji otrzymał prowizje i zlecenie na remont lokalu. W efekcie bez zaangażowania kapitałowego zarobił na tej transakcji 30 tys. zł (15 tys. na cesji i 15 tys. na remoncie).

Dzisiaj Marcin ma na swoim koncie przeprowadzenie indywidualnie ponad 20 transakcji na rynku nieruchomości. Natomiast w trakcie współpracy ze wspólnikami doszli do liczby 100 najemców.

Gdynia i tylko Gdynia

Marcin ma wiedzę teoretyczną i praktyczną dotyczącą inwestowania w nieruchomości. Nie działa jednak na szeroką skalę, ale skupia się na konkretnym obszarze. Ogranicza się do terenu Gdyni. Jak sam mówi, jest to przemyślana decyzja, którą podjął z dwóch powodów.

Po pierwsze, nie podejmuję niepotrzebnego ryzyka. Działam na rynku, który znam. Po drugie, nieruchomości, które mam w swoim portfelu inwestycyjnym znajdują się blisko mojego miejsca zamieszkania. W każdym momencie mogę tam podjechać lub podejść. Nie muszę poświęcać czasu i pieniędzy na dojazdy do lokalu na drugim końcu Polski. Gdynia to moja nisza. – mówi inwestor.

Talent po dziadkach

O tym, że można zarabiać na nieruchomościach Marcin dowiedział się od dziadków. To oni jako pierwsi w rodzinie postanowili podnająć trzy pokoje w swoim rodzinnym domu. Pomysł okazał się skuteczny, dochodowy i zainspirował wnuka do działania. Nestorzy podzielili się także swoimi obawami i problemami, których doświadczyli przez lata. To nie zraziło Marcina i postanowił spróbować swoich sił. Po pewnym czasie starał się nawet odwdzięczyć i podzielić wiedzą o nowoczesnych procesach zarządzania nieruchomościami, ale jednak każde z pokoleń pozostało przy własnych, sprawdzonych sposobach.

Fan dwóch kółek i kultury

Marcin pracuje głównie w jednym obszarze, ale uwielbia przemieszczać się w różnorodny sposób. Jest fanem jazdy na rowerze, hulajnodze oraz od niedawna na motocyklu. W sferze marzeń jest przejazd przez kręte mazurskie trasy na motocyklu. Do tej pory, podczas wielu wizyt w Grecji decydował się na zwiedzanie tego kraju na dwóch kółkach.

Dzięki żonie, która jest kulturoznawcą, Marcin zainteresował się sztuką. Dominika zaraża męża pasją do odkrywania kultury. W kinie są kilka razy w miesiącu i biorą udział we wszystkich spektaklach  Teatru Muzycznego w Gdyni. Żona wspiera Marcina i motywuje również do pracy w nieruchomościach.

Fot. Archiwum prywatne Marcin Roter-Kobzdaj

Celem długofalowym jest dla inwestora dom na Teneryfie. To tam chciałby się przenieść wraz z rodziną. Zimowanie w ciepłych krajach zaplanował na moment, w którym osiągnie dochód pasywny na poziomie ok. 30 tys. zł. Z wyliczeń Marcina wynika, że będzie to możliwe w perspektywie 3 lat.

Remont – zło konieczne

Inwestor stawia na nieruchomości i dywersyfikacje w obrębie branży. Flipy to szybki zastrzyk gotówki dla Marcina, który skupia się na pozyskiwaniu inwestorów i zwiększaniu skali. Na podnajem patrzy przyszłościowo, bo widzi w nim źródło regularnego dochodu pasywnego i zabezpieczenie przed potencjalnym kryzysem.

O doświadczeniach z ekipami remontowymi Marcin mówi bez entuzjazmu. Do pierwszego remontu zatrudnił dwóch młodych chłopaków, którzy w rozmowie wydawali się profesjonalistami. Zabrali się dynamicznie do remontu, ale szybko zaczęły się problemy z płynnością, zakupami, czasem realizacji. Doszło do tego, że przestali pojawiać się w pracy. W efekcie remont został ukończony po dwóch miesiącach, a nie po umówionych dwóch tygodniach. Inwestor rozstał się z nieterminową ekipą.

Później nie było lepiej. Doświadczenia Marcina z fachowcami były w większości negatywne, dlatego teraz współpracuje z osobą, która pilnuje całego procesu remontowego. Dobieranie ekip, kontrolowanie, wybór materiałów, organizowanie dostaw i robienie zakupów leżą teraz po stronie wspólnika.

Okazja inwestycyjna

Nieruchomość, która okazała się okazją inwestycyjną znajduje się na terenie Gdyni. Lokal ma powierzchnię 108 metrów i jest położony niedaleko Uniwersytetu Morskiego. Marcin obserwował go przez rok. Pierwszy raz miał styczność z tym mieszkaniem jeszcze w trakcie pracy jako pośrednik nieruchomości.

Dobrze poznał wtedy wady i zalety inwestycji. Zdawał sobie sprawę, że metraż jest jej mocnym punktem, ale równocześnie trudno było sprzedać duże mieszkanie, które miało tylko jeden mały balkon, było obciążone kredytem, a w dodatku nie miało podłączonego miejskiego ogrzewania, gazu i wody. To odstraszało potencjalnych kupców, ale inwestor z Gdyni zobaczył w nim potencjał. Miał wiedzę na temat rynku i zdawał sobie sprawę, że mieszkania w okolicy sprzedawane są średnio za 8-9 tys/m2. Natomiast obserwowany lokal nabył finalnie za 4,5 tys/m2. Duże mieszkanie kupił wraz z inwestorem i podzielił lokal na pięć mikrokawalerek.

W mieszkaniu były wcześniej sufity podwieszane, ale zmiana technologii ogrzewania wymusiła ich rozebranie. Dobrym rozwiązaniem okazało się założenie folii grzewczych w sufitach. Dzięki temu w każdej mikrokawalerce jest termostat, którym najemca może regulować temperaturę.

Informacje dotyczące mieszkania

Kraj Polska
Miasto Gdynia
Lokalizacja Ul. Morska (przy Uniwersytecie Morskim, blisko linii kolejowej)
Typ nieruchomości Stary blok z cegły
Piętro 3 piętro (bez windy)
Metraż 108 m2
Układ przed adaptacją cztery pokoje na jednym poziomie
Układ po adaptacji 5 mikrokawalerek z aneksami kuchennymi i łazienkami
Cena zakupu nieruchomości 450 000 zł + notariusz i PCC
Koszt remontu 180 000 zł (koszty remontowe + obsługa)
Czas trwania remontu 3 miesiące
Koszt utrzymania lokalu 500 zł opłaty administracyjne, 500 zł opłaty za prąd w okresie zimowym, Internet 80zł
Czas trwania umowy 10 lat
Czas zwrotu z inwestycji 8,5 roku
Przychód miesięczny 7 400 zł
Finalny miesięczny zysk 4 400 zł
Spacer wirtualny

Link do spaceru 3d

Bonus

Najem hybrydowy. W ciągu roku akademickiego nieruchomość wynajmowana jest długoterminowo, a w trakcie wakacji na krótki termin. W miesiącach letnich mikrokawalerki generują zysk poprzez najem turystyczny.

Dodatkowe informacje

Nieruchomość przeszła gruntowny remont. Pierwotnie mieszkanie składało się z 4 pokoi, kuchni, łazienki i garderoby. Po przeprowadzonym remoncie powstało 5 mikrokawalerek. Każda ma własny aneks kuchenny i łazienkę. Zgodnie z planami architektonicznymi była możliwość podzielenia nieruchomości nawet na 7 mikrokawalerek, ale inwestor zdecydował się na pięć, ponieważ dzięki temu zachował więcej przestrzeni i wyższy komfort mieszkania dla najemców.

Zainstalowanie 5 domofonów w jednym mieszkaniu. Dzięki temu każda mikrokawalerka ma swój własny domofon. Było to możliwe do zrealizowania, ponieważ zastosowano urządzenia elektroniczne.

Fot. Archiwum prywatne Marcin Roter-Kobzdaj

KONTAKT

Marcin Roter-Kobzdaj zaprasza do kontaktu inwestorów z kapitałem, którzy szukają gotowców na terenie Trójmiasta. Chętnie nawiąże także kontakt z osobami, które mają dostęp do okazji inwestycyjnych.

Telefon: 609 892 102
Email: [email protected]
www.go-estate.pl