AON 48: Flipy na nieruchomościach i rynek deweloperski. Wywiad - Daniel Siwiec

17 lipca 2019

Gościem 48 odcinka audycji Albrecht o nieruchomościach jest Daniel Siwiec..

Przez ponad godzinę rozmawialiśmy o rynku deweloperskim oraz inwestowaniu w zakup, remont i sprzedaż nieruchomości. Daniel podzielił się z nami wieloma wskazówkami, które pomogą w realizowaniu flipów.

Poruszaliśmy między innymi temat:

– kluczowych osób w zespole nieruchomościowego inwestora,
– stosowania atrap wyposażenia rtv/agd przy flipach,
– sprzedaży flipów bez remontu i wiele innych wskazówek, z którymi warto się zapoznać.

Zachęcam do odsłuchania audycji i zostawienia komentarza pod audycją na YouTube.

Przed opublikowaniem tego materiału nagraliśmy wcześniej również jeden odcinek Business Ridera bezpośrednio na kanale Daniela, który możesz zobaczyć tutaj:
https://youtu.be/m2GrEcGaXqc

Audycję możesz odsłuchać i pobrać na platformie SoundCloud.

Znajdziesz nas również na platformie Spotify, Google Podcasts oraz iTunes Wyszukaj tam hasła: “Albrecht o nieruchomościach”.

Słuchaj za darmo

Transkrypt:

Słuchasz audycji „Albrecht o nieruchomościach”. Ja nazywam się Paweł Albrecht, a moim specjalnym gościem dzisiaj jest Daniel Siwiec z Lublina.

Cześć, witam wszystkich.

W tej audycji porozmawiamy o trzech rzeczach. Po pierwsze o rynku deweloperskim, czyli o tym, dlaczego tak wiele osób flipuje, a niewiele osób zajmuje się budowaniem. Po drugie porozmawiamy o klasycznych flipach, czyli o tym, jaka jest strategia Daniela podczas robienia flipów w Lublinie. A po trzecie porozmawiamy o wnioskach, jakie wyciąga Daniel ze swojej społeczności, którą buduje, bo Daniel, tak jak ja, skupia wokół siebie sporą społeczność inwestorów.

Więc zacznijmy od pierwszego modułu, czyli od rynku deweloperskiego. Daniel, zrobienie prostego flipa to po prostu zakup, remont i sprzedaż mieszkania z zyskiem, a zbudowanie budynku od podstaw wymaga jednak zdecydowanie większego pojęcia i zaangażowania. Powiedz nam, proszę, dlaczego właśnie tak wiele osób flipuje, a niewiele zaczyna zajmować się deweloperką?

Samo flipowanie z natury rzeczy jest proste, bo polega na tym, że masz kupić mieszkanie i tam masz kilka dokumentów raptem do zgromadzenia. O wiele mniej kapitału trzeba, żeby takie mieszkanie kupić i o wiele łatwiej w związku z tym, że kapitał jest mniejszy, taki kapitał pozyskać. Jest więcej osób, które go mają.

A przy deweloperce jest trochę inaczej. Sam proces jest długi, bo trwa między dwa a trzy lata, i jest trudniejszy, bo jest więcej elementów. To są pewne minusy deweloperki, natomiast deweloperka ma też kilka swoich plusów i przewag nad flipami. O wiele łatwiej się skaluje, czyli o wiele łatwiej jest zwiększać skalę i wielkość biznesu.

Ale też jest o wiele więcej ludzi na rynku, którzy są dostępni i którzy mają już wiedzę i chętnie się nią dzielą bądź można ich zatrudnić, już gotowych do pracy, tu i teraz. Czyli są inżynierowie, projektanci, kierownicy budów. Osoby, które są techniczne, które mają dwadzieścia, trzydzieści lat doświadczenia i oni są na wyciągnięcie ręki dla kogoś, kto dopiero zaczyna. Ich wiedza jest od razu do wzięcia do Twojej firmy.

Nie musisz latami budować ich wiedzy. Możesz od razu ją kupić na zasadzie „Pomóż mi przy projekcie. Później przy kolejnym Cię może wezmę, a może pójdziesz gdzie indziej”. To jest taka przewaga. Nie każdy to widzi od razu, myśląc o deweloperce. Większość osób widzi długi proces, żmudny i tę całą gonitwę po urzędach.

Tak, powiem Ci, że to jest bardzo ciekawe, co powiedziałeś, bo rzeczywiście jeżeli chcesz zatrudnić kogoś do flipowania, to najprościej pójść na jakiś event nieruchomościowy, powiedzieć po prostu, że szuka się jakiegoś zaangażowanego pracownika, który chce się poduczyć i wtedy mamy pracownika, który zaczyna flipować. Bo raczej na rynku nie ma osób z zawodem fliper.

Ale rzeczywiście przy deweloperce jest tak, że jest wiele osób, które od wielu, wielu lat budują i po prostu można im zapłacić, ściągnąć ich z rynku i rzeczywiście jest to duży plus, o którym mogło wiele osób wcześniej nie myśleć.

A mógłbyś nam powiedzieć, z jakich elementów składa się cały proces deweloperski w bardzo dużym skrócie od znalezienia działki, przez rozpoczęcie budowy? Jakbyś tylko wypunktował te najważniejsze elementy, których należy się nauczyć i które należy stosować.

Jasne. Ja bym zaczął od tego w ogóle, żeby na początku sobie ustalić w ogóle, co chcemy budować. Bo budować możemy różne rzeczy. Od domków prostych, poprzez jakieś komercyjne budynki, ale też i bloki czy wieżowce. Trzeba się skupić na tym, co chcemy robić, czy ustalić, czy chcemy zaczynać od małych domków bliźniaków, czworaków, szeregówek, czy od razu jakiś niewielki blok zacząć budować. Na tym trzeba się skupić. Po pierwsze ustalić sobie cel.

Druga sprawa to zanim jeszcze cokolwiek zaczniemy robić z działką, to ja bym zaczął budować zespół, czyli szukać osób, które pomogą nam na każdym etapie realizacji inwestycji. Czyli szukałbym sobie projektanta, szukałbym sobie geodety, szukałbym sobie inżynierów, którzy pomogą bezpiecznie Cię przeprowadzić przez wszystkie etapy, żebyś miał do kogo zadzwonić, jak będziesz miał jakiś problem.

To jest dopiero moment, w którym szukamy działki pod to, co sobie ustaliliśmy wcześniej. Czyli szukamy działki, bo nasz zespół ustalił nam pewne parametry, pomógł nam ustalić, jakiej działki technicznie musimy szukać. Jak już znajdujemy tę działkę, to trzeba się zabierać za projektowanie.

I tutaj przy szukaniu działki jest potrzebny pośrednik, tak samo jak i przy projektowaniu jest nam potrzebny, żeby ustalić, co na tej działce najlepiej najdrożej się sprzeda, co da największy zysk. Uważam, że projektant to jest jeden z kluczowych elementów takiego zespołu deweloperskiego, bo on może bardzo, bardzo dużo wnieść dobrego i pomóc robić Ci dobry biznes.

Ale jeżeli to będzie zły projektant albo źle zatrudniony, źle zarządzany, to może być tak, że wyjmie sporo zysku z Twojej kieszeni. Ale co gorsze, nie do swojej kieszeni, tylko tak naprawdę jego błędy, jego roztargnienie albo złe zarządzanie nim może spowodować, że po prostu on nie zrobi więcej, a Ty stracisz na tym, bo na przykład źle Ci to zaprojektuje.

Zaprojektuje sobie pomnik na przykład – taka standardowa sprawa – a nie Tobie dobry biznes i dobry dochód. Czyli będzie patrzył bardziej z punktu widzenia swojego tego, co projektuje, a nie na przykład zysku dewelopera, takiego ostatecznego.

Jak już mamy tego projektanta, mamy zaprojektowany ten budynek, to trzeba się zabierać za to, żeby zaczynać opakowywać to w jakiś produkt marketingowy. Dopiero na samym końcu jest budowa.

Natomiast bardzo ważnym elementem tego biznesu jest też pozyskanie finansowania. Ja bym szukał finansowania, zaczynał szukać albo rozglądał się na samym początku. Ale momentem żeby znaleźć dofinansowanie i żeby wnioskować o dofinansowanie, jest dopiero moment, w którym mamy pozwolenie na budowę, bo wcześniej tak naprawdę nic nie załatwimy, chyba że to jest prywatny inwestor.

I tak naprawdę mamy już ten produkt sfinansowany, mamy go wybudowanego. Budowa też może być w kilku różnych wariantach. Można budować to generalnym wykonawcą, co się opłaca zazwyczaj przy większych inwestycjach. Ale można wybudować to takim sposobem gospodarczym, czyli składać budynek z różnych branż.

Czyli na przykład jedna firma robi wykopy, druga robi surowiec, trzecia robi branże takie jak elektryka, hydraulika, tynki, wylewki, okna, elewacje, dach czy roboty drogowe zewnętrzne. I można to poskładać samemu. Wtedy jest znacznie taniej, ale jesteśmy dużo bardziej zaangażowani w proces budowlany i na budowie.