Flip mieszkania - czym jest?

01 stycznia 2021

Istnieje wiele sposobów na inwestowanie w nieruchomości. Jedni je wynajmują, ktoś inny tworzy kwatery pracownicze, lub przekazuje okazje inwestorom. W tym wpisie zgodnie z tytułem zajmiemy się Flipami.

Wygląda to na coś prostego. Kup dom, zrób kilka poprawek kosmetycznych, wprowadź go z powrotem na rynek i osiągnij ogromny zysk. Kup tanio, sprzedaj drożej. Na YouTube często pojawiają się reklamy, gdzie przeróżni inwestorzy obracają nieruchomościami. Wygląda to na coś prostego, co nie wymaga większej wiedzy i umiejętności.

Co to jest flip mieszkania?

Flipping to rodzaj strategii inwestowania w nieruchomości, w której inwestor kupuje nieruchomość nie w celu jej wykorzystania, ale z zamiarem sprzedaży jej z zyskiem.

Zysk ten zwykle pochodzi ze wzrostu cen wynikającego ze zmian dokonanych w nieruchomości, może to być odświeżenie, bądź całkowity remont. Na przykład, inwestor może zakupić mieszkanie w dzielnicy o dużej popularności, poniżej ceny rynkowej, dokonać gruntownej renowacji, a następnie zaoferować mieszkanie za cenę, która odzwierciedla jej nowy wygląd i udogodnienia.

Inwestorzy, którzy flipują nieruchomości, koncentrują się na zakupie i późniejszej odsprzedaży jednej nieruchomości lub grupy nieruchomości. Wielu inwestorów próbuje generować stały dopływ dochodów poprzez częste flipowanie.

Jak więc dokonać flipa mieszkania lub domu? Mówiąc prościej, chcesz kupować tanio i sprzedawać drogo. Ale zamiast przyjąć strategię kup i trzymaj, finalizujesz transakcję tak szybko, jak to możliwe, aby ograniczyć czas, w którym Twój kapitał jest zamrożony.

Ogólnie rzecz biorąc, należy skupić się na szybkości, a nie na maksymalnym zysku. Dzieje się tak, ponieważ każdy mijający dzień kosztuje więcej pieniędzy (kredyt hipoteczny, media, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i inne koszty związane z posiadaniem domu). Taki jest ogólny plan, choć wiąże się z kilkoma pułapkami.

Flip nieruchomości krok po kroku

Flip w nieruchomościach składa się z kilku kroków. Zazwyczaj są to:

Oczywiście na początku trzeba znaleźć mieszkanie, na którym chcemy zrobić flipa.
Do tego jak znaleźć mieszkanie na flipa jeszcze dojdziemy. Nie może to być pierwsza lepsza nieruchomość. Ponieważ celem flipa, nie jest cel mieszkaniowy, cel w postaci wygenerowania zysku. Naturalnie nasuwa się tutaj też kwestia kapitału. Musisz się zastanowić czy inwestujesz gotówkę, sam czy ze wspólnikiem. Należy rozważyć też opcję finansowania w postaci kredytu. Tak naprawdę to kiedy zająć się kapitałem zależy od formy pieniądza, którym obracasz.

Powinieneś zacząć od zrobienia rozeznania rynku, na którym chcesz flipować. Musisz określić swoją grupę docelową – ustalić komu chcesz sprzedać mieszkanie. Powinieneś wiedzieć, ile kosztują mieszkania w danej okolicy. Potrzebujesz tej wiedzy, aby oszacować to, jaki zysk wygenerujesz.

Jeżeli już znajdziesz mieszkanie, które możesz kupić po okazyjnej cenie. Upewnij się, z czego wynika ta okazyjna cena i czy nie narobi Ci w przyszłości problemów. Na początek warto odpuścić sobie mieszkania w kamienicach. Często są w złym stanie technicznym, lub podlegają konserwatorowi zabytków. Te dwa nazwijmy to czynniki, uniemożliwiają często przeprowadzenie gruntownego remontu ze zmianą rozkładu mieszkania.

Dotarliśmy do kwestii związanych z remontem. Kiedy kupisz mieszkanie, a może nawet wcześniej warto skontaktować się z kilkoma firmami remontowymi po to, aby oceniły techniczny stan mieszkania i wyceniły wartość prac do przeprowadzenia. Musisz zacząć od przygotowania projektu dostosowanego do Twojej grupy docelowej. W tym celu najlepiej jest wynająć architekta.

Przy rekrutowaniu ekip remontowych lub jakichkolwiek fachowców zbierz przynajmniej 5 wycen. Wyceny fachowców za tę samą usługę różnią się diametralnie, a różnica w cenie może być nawet kilkukrotna.

Gdy chcesz otrzymać oferty to przygotuj najpierw bardzo dokładny opis tego co potrzebujesz (uwzględnij nawet najdrobniejsze szczegóły), następnie roześlij zapytanie do usługobiorców. Dzięki temu zaoszczędzisz godziny rozmów telefonicznych i unikniesz błędów w wycenach.

Poproś ekipę remontową o wycenę usługi od A do Z, oraz o wycenę bez prac rozbiórkowych, oczyszczenia mieszkania (wynoszenia mebli i śmieci). Zaoszczędzisz sporo pieniędzy, zlecając prace przygotowawcze przypadkowym osobom z ogłoszenia lub robiąc to samemu.

Poproś o wyszczególnienie, ile będzie kosztować samo malowanie ścian. Zwerbowanie ochotników do pracy z ogłoszeń internetowych, którzy będą pracować za stawkę godzinową, zawsze wychodzi minimum połowę taniej niż malowanie przez ekipę.
Do skomplikowanych prac malarskich zatrudnij wyłącznie ekipę lub wyspecjalizowanych malarzy.

Jeżeli przeprowadzisz remont, jest jeszcze jeden krok, który dzieli Cię od sprzedaży, a mianowicie home staging, czyli przygotowanie wnętrza nieruchomości do sprzedaży. Zaczynając od wyboru mebli, przez dobranie pasujących dodatków, po odpowiedni zapach (np. ciasta) w mieszkaniu. Home staging potrafi zwiększyć wartość mieszkania o 10-15%

Sprzedaż nieruchomości

Wystaw ofertę na branżowe grupy FB, market place FB (możliwość ustawienia płatnej promocji ogłoszenia na dowolną kwotę) oraz portale ogłoszeniowe OtoDom, Gumtree, Olx. Korzystaj z ofert promowanych, utrzymują się dłużej na górze listy ogłoszeń.

Podczas rozmów telefonicznych zadawaj dzwoniącym pytania (w jakim celu chcą nabyć, dla siebie czy dla rodziny itp.), dzięki temu przygotujesz sobie strategię sprzedażową na wizytę osobistą. W przypadku dużej ilości chętnych umawiaj wszystkich mniej więcej w tym samym czasie, w odstępach co 20 minut.

Ważną rzeczą, o której musisz pamiętać to załatwienie spraw związanych ze spółdzielnią jeżeli taka występuje. Należy dowiedzieć się jakie procedury trzeba przejść przy sprzedaży takiego mieszkania.

Podpisz umowę przedwstępną z kupującym, zabezpiecz się zadatkiem. Zawrzyj w umowie wszystkie dane i szczegóły, znacznie ułatwi to przygotowanie aktu notarialnego.

Podpisz akt notarialny. W przypadku sprzedaż bez kredytu zażądaj przelewu natychmiastowego, poproś kupujących, aby zabrali do notariusza laptopa lub udostępnij własnego. Zabierz na akt wszystkie protokoły zdawczo — odbiorcze i inne potrzebne dokumenty, w trakcie przygotowywania aktu przez notariusza podpisz dokumenty ze sprzedającymi.

Ostatnim krokiem jest zgłoszenie sprzedaży do spółdzielni i przekazanie mieszkania nowemu właścicielowi.

Czy house flipping w Polsce się opłaca?

Skoro już wiemy jak kupić mieszkanie, wyremontować i sprzedać, należałoby odpowiedzieć na pytanie, ile zarabia się na flipach i czy to się opłaca.

Zacznijmy może od początku, czyli od pozyskania mieszkania, możemy znaleźć je sami bądź może dostać dostarczone przez sourcera, bądź pośrednika, z którym podzielimy się zyskiem. W każdym razie możemy na takim mieszkaniu zarobić od 15 do 30 tys i więcej. Dużo zależy od okoliczności i też od tego czy operujesz gotówką, czy posiłkujesz się kredytem. W każdej z tych sytuacji stopo zwrotu będą inne. Czasem z jednej inwestycji możesz uzyskać zwrot na poziomie 50 proc.

Jak znaleźć mieszkanie na flipa?

Na samym początku należy określić jakiego mieszkania potrzebujesz, na jakim miezkaniu chcesz zrobić flipa. Nie możesz się rozdrabniać tzn szukać jednocześnie kawalerek i mieszkań czteropokojowych, ponieważ trudno jest, dobrze przeprowadzić cały proces, szukając wszystkiego na raz. Określ jakie mieszkanie Cię interesuje i na jakim osiedlu. Zastanów się nad swoim mieszkaniem wzorcowym i tylko na znalezieniu takiego się skupiaj.

Podstawowym narzędziem przy szukaniu okazji są portale ogłoszeniowe. Koniecznie udaj się do miejsc, gdzie ogłoszeniodawca nie umieścił zdjęć bądź dał zdawkowy opis. To może być Twoja okazja. Takie ogłoszenia omijane są przez osoby, które szukają mieszkania na cele mieszkaniowe. Natomiast dla Ciebie może to okazać się prawdziwą perełką.

Ważne jest to, abyś odwiedzał jak najwięcej mieszkań wystawionych na sprzedaż. Dzięki temu zdobędziesz doświadczenie, poznasz lokalny rynek. Dowiesz się tego, ile powinno kosztować mieszkanie o danym metrażu na danym osiedlu. Dzięki temu w przyszłości rozpoznasz nadarzającą się okazję.

Jeżeli zaczynasz, to na początek będziesz pewnie musiał obejrzeć około 80-100 mieszkań. Po kilkudziesięciu wizytach uświadomisz sobie, że coś, co oglądałeś na początku i nie zdecydowałeś się na zakup, było okazją. Po obejrzeniu około 100 mieszkań zrozumiesz, że po drodze minąłeś z 5 mieszkań, które były okazjami.

Mniej popularnym źródłem okazji inwestycyjnych są, licytacje komornicze, czy różnego rodzaju przetargi. Niezależnie od wybranego źródła okazji musisz dokładnie wiedzieć ile wydać na nieruchomość, aby na niej zarobić.

Mogłoby się wydawać, że ogłoszenie o tytule „kupię mieszkanie w tym bloku” na klatce schodowej będzie rzadko kiedy skuteczne, jednak są osoby, które w ten sposób dokopują się do nie lada okazji. Twierdzą, że najlepiej działają ogłoszenia napisane odręcznie na kartce.

Jeszcze jednym sposobem na pozyskanie informacji jest rozmowa z mieszkańcami danego osiedla. Wystarczy uśmiechnąć się do starszej Pani siedzącej na ławce i zapytać, czy ktoś na osiedlu nie sprzedaje swojego mieszkania.

Możesz stworzyć sobie taki arkusz w Excelu, w którym będziesz spisywał wszystkie nieruchomości, które do Ciebie trafiły. Może być tak, że nieruchomość, którą oglądałeś dzisiaj, nie znegocjujesz żadnej ceny i właściciel kiedy nie sprzeda tego mieszkania przez tydzień czy dwa to może się do Ciebie odezwać nawet i za miesiąc, czy za 2 miesiące, jak stwierdzi, że jednak Twoja propozycja była okej, a on nic innego z tym i tak nie zrobi.

Warto sobie te mieszkania trzymać, żeby szybko do tego wrócić, spisywać sobie ilość metrów, jaka była okolica, jakie było ogólne wrażenie – według swojego określonego standardu to robić. Ja oczywiście też taki dokument mam i z niego korzystam.

Kolejnym narzędziem podstawowym jest taki podstawowy CRM, czyli wpisujesz sobie kontakty osób, z którymi współpracujesz. Wszystkie osoby, które są poinformowane o tym, że szukasz nieruchomości za gotówkę, wszyscy pośrednicy, wszystkie jakieś spółdzielnie mieszkaniowe, do których chodziłeś pytać się, czy są jakieś przetargi itd. Po prostu Twoja lista w Excelu z imionami, mailami i numerami telefonów, które możesz co jakiś czas obdzwaniać i pytać, czy się coś nowego nie pojawiło.

Jeżeli chcesz poznać więcej szczegółów, mieć dostęp do potrzebnych procedur i chcecklist kup je w naszym sklepie internetowym.

Handel mieszkaniami do remontu

Jeżeli chcesz obracać nieruchomościami, nie koniecznie musisz robić flipy na ładnie, czyli wprowadzać gruntowny remont mieszkania. Czasem, aby sprzedać drożej mieszkanie do remontu, wystarczy, wyrzucić z niego wszystkie meble, zerwać wykładzinę, czy wyrzucić kuchnię. W ten sposób możemy zarobić od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

Jeżeli kupujesz tego typu mieszkanie to musisz zwrócić uwagę po piwerwsze – na to czy księga wieczysta jest w porządku, ponieważ jakiś inny inwestor może chcieć się szybko wycofać, a po drugie jeżeli to pierwsze jest w porządku, to powinieneś sprawdzić matematykę tzn. że musisz policzyć, ile pieniędzy Ci zostanie po wyczyszczeniu i sprzedaży takiego lokalu.