Grzegorz Skrzypek - gotowce inwestycyjne i zarządzanie najmem

Wielkie marzenia

Młody chłopak, z głową pełną marzeń i ambitnych planów na przyszłość, udowadnia, że w życiu można zajść naprawdę daleko niezależnie od punktu, z którego się startuje.

Poznaj historię jednego z absolwentów naszych szkoleń, który z sukcesem działa na krakowskim rynku nieruchomości i planuje dalszy rozwój firmy.

Studia to nie wszystko

Wybierając kierunek studiów, Grzegorz planował dostać się na AGH lub Politechnikę Krakowską. Nie zdążył jednak złożyć w terminie papierów i został skreślony z listy kandydatów. Dostał się na Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, choć był to jego ostatni wybór.

To dziwne zrządzenie losu sprawiło, że poznał przedsiębiorcze osoby, które z sukcesem prowadziły własne firmy. Uwierzył, że nawet pochodząc z małej miejscowości, można poradzić sobie w biznesie i pokonać wszystkie ewentualne bariery na drodze do kariery.

Z perspektywy czasu i zdobytego doświadczenia uważa, że trzeba iść albo na dobre studia medyczne, prawnicze, inżynieryjne lub informatyczne albo ukończyć łatwy kierunek na uczelni ekonomicznej i nastawić się na nawiązywanie kontaktów z ludźmi.

„Jak się nie wie, co robić życiu, to warto iść na studia ekonomiczne, po których łatwo znaleźć zatrudnienie w korporacji. Można też iść do innej pracy. W dużych miastach nie brakuje ofert dla absolwentów kierunków ekonomicznych. Mając już pracę i dobrze zarabiając, warto szukać swojej drogi zawodowej”.

Zadaniem Grzegorza, w trakcie studiów warto korzystać ze spotkań i różnego rodzaju warsztatów organizowanych przez uczelnię. On sam chodził za zajęcia z marketingu, giełdy i zaawansowane warsztaty z Excela.

„Podczas takich spotkań otwiera się głowa na różne nowe idee i pomysły”.

Na studiach tego typu nie brakuje możliwości, by szukać dla siebie odpowiedniej ścieżki zawodowej. Co zatem radzi młodszym koleżankom i kolegom?

„Nie warto zbytnio się przejmować ocenami w szkole i na studiach, bo to nie ma żadnego odzwierciedlenia w pracy. Przeżyłem duży stres przez nauczycieli straszących maturą i straciłem dużo zdrowia przez to, a mogłem podejść do całej sprawy na luzie i bez nerwów. Bycie nawet przeciętnym uczniem czy studentem nie przekreśla szansy na bycie dobrym pracownikiem czy na prowadzenie własnej firmy”.

Rozpoczynając studia magisterskie, Grzegorz zastanawiał się, czy jest sens je zrobić, skoro już działał w nieruchomościach. Studia z gospodarki przestrzennej na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie były jednak mało wymagające dla niego i nietrudno było je ukończyć.

Stwierdził więc, że warto zdobyć dyplom, zwłaszcza że rodzicom Grzegorza bardzo na tym zależało i niezmiennie twierdzili, że gdyby stało się coś nieoczekiwanego, wówczas będzie miał łatwiejszy start w życiu.

Poza zdobyciem dyplomu warto, zdaniem Grzegorza, uczyć się i szukać inspiracji na kanałach biznesowych i tematycznych. Dużo wiedzy znajduje się na Youtube w różnego rodzaju podcastach.

Młodsi ludzie, np. uczniowie, mogą korzystać z tego źródła wiedzy i uczyć się do szkoły wielu przedmiotów. Grzegorz uważa, że każdy powinien nauczyć się słuchać filmów na podwojonej szybkości, gdyż wówczas w krótkim czasie można przyswoić sobie bardzo dużo wiedzy.

„Kiedy gotuję lub coś robię w mieszkaniu, wówczas włączam jakiś podcast na Youtube z interesującym mnie tematem i bardzo produktywnie wykorzystuję ten czas do pogłębienia swojej wiedzy”.

Start w branży nieruchomości

Pierwsze kroki w branży postawił po szkoleniu u Pawła Albrechta (zobacz Akademia Sourcingu™), na które wydał całe swoje oszczędności zarobione w pierwszej płatnej pracy, tuż po studiach. Potem było jeszcze jedno szkolenie, też u Pawła, za pożyczone pieniądze.

Po spotkaniu z Pawłem Albrechtem, intensywnych wykładach i dziesiątkach rozmów z innymi uczestnikami i ludźmi z branży, zaczął działać.

„Miałem głowę pełną pomysłów i wiedzy, ale brakowało mi doświadczenia. Zacząłem oglądać pierwsze mieszkania, zdobyłem pierwsze szlify i w końcu znalazłem ciekawe mieszkanie. Wyliczyłem zysk, a potem namówiłem brata na współpracę. Dzięki zamkniętej grupie na Facebooku dla osób po szkoleniu, na której doświadczeni Inwestorzy dzielili się swoją wiedzą, zawsze mogłem znaleźć potrzebne informacje lub samemu zapytać o rozwiązanie danej sytuacji”.

Z czasem przyszły kolejne inwestycje, w tym przede wszystkim podział większych mieszkań na dwie lub trzy kawalerki, czyli tzw.: dwupaki i trzypaki realizowane w celu zwiększenia zysku z najmu przez Inwestorów.

Ponadto, w zakres działalności firmy Grzegorza weszły też flipy, wynajem mieszkań na pokoje, cesje na rynku pierwotnym oraz kwatery pracownicze.

Wnioski z czasu pandemii

„Ostatnie dwa lata nauczyły mnie, że ciągle pojawia się coś nowego, niespodziewanego. Dlatego trzeba być na bieżąco, brać udział w szkoleniach i spotkaniach ludzi z branży nieruchomości, aby być gotowym na zmiany, których nie należy się bać. Trzeba się jedynie dobrze przygotować na zaskakujące sytuacje, na tyle na ile jest to oczywiście możliwe. Nieruchomości to wymagająca branża”.

Odpowiednie przygotowanie to przykładowo dobra umowa najmu, która zabezpieczy Inwestora w przypadku niespodziewanych sytuacji.

Zdaniem Grzegorza, warto pamiętać, że właściciele mieszkań i ekipy remontowe bywają mili, dopóki płynie strumień pieniędzy, ale w awaryjnej sytuacji lub gdy coś nie idzie po ich myśli, nie zawsze potrafią być wyrozumiali.

Dlatego zawsze warto przykładać szczególną uwagę do każdych zapisów w umowie najmu czy też umowie remontowej.

Złote rady

Dzięki kilkuletniemu doświadczeniu zdobytemu na rynku nieruchomości, Grzegorz chętnie dzieli się swoimi obserwacjami i radami.

„Nigdy nie ufać ekipom remontowym! Nawet jeśli fachowcy wydają się solidni i sprawdzeni. Warto też zawsze mieć podpisaną umowę na wykonanie określonych prac. Nic na gębę”.

Odnośnie współpracy z Inwestorami, Grzegorz zauważył, że bardzo ważna jest wizja, którą trzeba daną osobę zainteresować i przekonać do pomysłu.

Najlepsze zrealizowane inwestycje

Rynek pierwotny – Kraków – ul. Myśliwska. Zakup 2 mieszkań, każde po 42 m² i z miejscem parkingowym

Na początku przygody z branżą nieruchomości poznałem osobę, która też wtedy zaczynała swoją działalność. Z racji podobnego wieku i zainteresowań, nawiązaliśmy dobrą relację i widywaliśmy się na różnych spotkaniach branżowych. Inwestor ten zaproponował mi zakup dwóch mieszkań na bardzo dobrych warunkach: harmonogram płatności 10/90 oraz możliwość zrobienia cesji. Był to początek lutego 2021 roku.

Po około miesiącu dogrywania szczegółów podpisałem umowę rezerwacyjną z rabatem aktualnej ceny 4 proc., przy czym deweloper planował podnieść cenę za około tydzień o 3 proc. Okazało się więc, że już na starcie zakup był o 7 proc. tańszy. Koszt za m² wynosił prawie 9 tys. zł.

Umowa przedwstępna z deweloperem i wpłata 10 proc. wartości mieszkania została podpisana dopiero na początku listopada. Już wtedy cena za m² u dewelopera wynosiła ponad 2 tysiące złotych więcej.

Na dzień dzisiejszy, w ofercie u dewelopera nie ma już dostępnych mieszkań o takich metrażach. Można kupić lokalne mające powyżej 55 m², których cena zaczyna się od  12 tys/m².

Jak wiadomo, mniejsze lokale są z reguły jeszcze droższe w przeliczeniu na m². Mieszkania mające około 40 m² najlepiej się sprzedają i można oczekiwać bardzo dobrego zysku z inwestycji, nawet zakładając lekki spadek cen nieruchomości, który należy brać pod uwagę w obecnej sytuacji.

Dużym atutem tej inwestycji jest przewidziany montaż paneli fotowoltaicznych na dachu. Pozwoli to na pozyskanie prądu i obniżenie rachunków za czynsz, co w sytuacji rosnących kosztów energii elektrycznej jest niezwykle ważne.

Więcej informacji o inwestycji można znaleźć na stronie dewelopera: https://asadevelopment.pl/

Był grudzień 2019 roku, tuż przed Bożym Narodzeniem. Wybrałem się na mecz tenisa stołowego, w którego gram. Przed meczem kolega z zespołu zapytał czy nie szukam jakiegoś mieszkania do kupienia, gdyż ma jedno na sprzedaż.

Sądziłem, że to żart i że chce mnie zapytać jak mi idzie z mieszkaniami. Odpowiedziałem mu, że jak ma coś ciekawego to zawsze jestem chętny na zakup. Rozmowa się szybko zakończyła, bo zakładałem, że też odebrał to jako żart, a nie że rzeczywiście chce coś sprzedać. Minęło kilka dni.

W drugi dzień świąt zadzwoniłem do niego zapytać czy poważnie mówił o tym mieszkaniu i okazało się, że tak. Szwagier kolegi chciał szybko sprzedać mieszkanie odziedziczone po babci.

Tuż po świętach oglądnąłem mieszkanie i dowiedziałem się, że cena jest o 10 tys. niższa od podanej mi przez kolegę. Negocjacje trwały zaledwie kilka sekund, bo oferta była naprawdę atrakcyjna. Po kilku dniach sfinalizowaliśmy transakcję u notariusza.

Trudniejszy niż sam zakup okazał się remont nieruchomości. Z powodu ogłoszenia epidemii pierwsza ekipa zrezygnowała. Dopiero w maju udało się zakończyć prace. W czerwcu wprowadzili się pierwsi najemcy.

Wynajęcie pierwszych dwóch kawalerek zajęło około 2 tygodnie. Trzecią udało się wynająć po miesiącu, co było znakomitym wynikiem w tym okresie. Należy pamiętać, że z powodu lockdownu było w tym okresie niewielu chętnych na wynajem.

Kawalerki znakomicie sprawdzają się w trudnych czasach. Dochód jaki był z nich uzyskiwany w okresie pandemii to odpowiednio: 1400, 1400 i 1700 zł.  Plus opłaty oczywiście. Mieszkanie kupił Inwestor mieszkający na stałe w Belgii. Ani razu nie pojawił się w mieszkaniu.

Nie było go też na podpisaniu aktu notarialnego. Mieszkanie nabył na podstawie wirtualnego spaceru i relacji pośrednika, który mieszkanie obejrzał. Z powodu nieobecności Inwestora mieliśmy trochę kłopotów z formalnościami.

Dużo czasu zabrało czekanie na przesłanie wszystkich pełnomocnictw i zaświadczeń, bo okazało się, że Inwestor miał podwójne obywatelstwo. Gdy już wszystkie dokumenty dotarły, okazało się, że jest błąd w dokumencie – zamiast polskiego numeru PESEL był wpisany numer belgijski.

Notariusz nie wyraził zgody na sprzedaż. Cała procedura rozpoczęła się na nowo, co trwało kolejny miesiąc.  Mimo tych problemów, proces sprzedaży trwał niecałe trzy miesiące licząc od momentu wpłacenia zadatku do podpisania umowy końcowej.

Kraków Prądnicka – zakup dwupaku kawalerek w październiku 2021

Ze względu na nietypowy układ nikt z Inwestorów nie był zainteresowany tym mieszkaniem.  Lokal był wąski, ale długi. Z tego powodu nie nadawało się na zrobienie klasycznego flipa.

Jednak ten dziwny układ idealnie pasował do podziału na dwie kawalerki, choć z pozoru był trudny ze względu na umiejscowienie łazienki i problem z odpływem.

Ta pozorna trudność okazała się jednak łatwa do rozwiązania i bez problemu można było zrobić drugą łazienkę gdy właściciel przypadkowo opowiedział o ukrytym w starym pawlaczu pionie kanalizacyjnym.

Negocjacje z właścicielami, którzy chcieli w końcu sprzedać mieszkanie okazały się bardzo łatwe i pozwoliły na uzyskanie dobrej ceny. Mieszkanie zakupiła Inwestorka szukająca możliwości uchronienia kapitału przed inflacją i planująca czerpanie zysków z najmu.

Była bardzo wymagająca. Po raz pierwszy obejrzała mieszkanie jeszcze w trakcie prac remontowych. Drugi raz obejrzała lokal już po remoncie, ale na zakup zdecydowała się dopiero po wynajęciu kawalerek. Pierwsza z nich została wynajęta już podczas remontu.

Druga z kolei w  ciągu pierwszego dnia po umieszczeniu ogłoszenia na portalach internetowych. W sumie tylko trzy osoby zdążyły obejrzeć mieszkania, gdyż dwie z tych trzech od razu zdecydowały się na wynajem.

Szybkie wynajęcie za korzystną cenę przekonało Inwestorkę. Kawalerki dają Inwestorce około 3100 zł dochodu. Należy zaznaczyć, że były wynajęte około miesiąc przed wybuchem wojny, a od tego czasu ceny znacząco wzrosły.

Z konfliktem zbrojnym w tle

„Aktualna sytuacja po wybuchu wojny sprawiła, że znacznie łatwiej negocjować ceny na rynku wtórnym. Właściciele idą na ustępstwa, co przekłada się na nowe możliwości na rynku nieruchomości, których przed wybuchem wojny nie było. Najlepszym przykładem było błyskawiczne znikanie ofert. Czasami kilka godzin po pojawieniu się oferty mieszkanie było sprzedane”.

Na potwierdzenie tych słów Grzegorz podaje przykład, którym jest jego ostatni sukces – w ciągu półtora tygodnia udało mu się wynegocjować aż 40 tysięcy z pierwotnej ceny, której początkowo sprzedający nie chcieli obniżyć nawet 5 czy 10 tysięcy.

Zdrowie i bliscy

Nie ma nic cenniejszego od zdrowia. O tym Grzegorz wie doskonale i dlatego przykłada ogromną wagę do zdrowego odżywiania i regularnych treningów. Nie uświadczycie go zatem w sieciówce serwującej opasłe bułki z mięsem i ociekające tłuszczem frytki.

Spotkacie go raczej na siłowni lub w parku, gdy biega, starając się odreagować zawodowe problemy, bo te – mniejsze bądź większe – są chlebem powszednim każdego Inwestora. Zdając sobie z tego doskonale sprawę, Grzegorz dba o zachowanie równowagi między pracą a odpoczynkiem i życiem prywatnym.

Przywiązując dużą wagę do relacji z bliskimi i mimo napiętego harmonogramu, zawsze znajduje czas na spotkania i podtrzymywanie relacji z rodziną i przyjaciółmi. Stara się też wygospodarować czas, by zobaczyć na żywo pojedynki żużlowców lub mecze piłki nożnej, zwłaszcza swojej ulubionej drużyny.

Odważne plany na przyszłość

Na mapie inwestycyjnej Grzegorza najważniejszym punktem jest Kraków, ale nie zamyka się na inne rynki. Posiada m.in. mieszkanie na rynku pierwotnym we Wrocławiu, które udało mu się zakupić na atrakcyjnych warunkach dzięki znajomemu z branży nieruchomości działającemu na tym rynku.

Poza dalszymi inwestycjami w stolicy Małopolski planuje także wejście na rynek mniejszych i dobrze mu znanych miast: Bochni i Brzeska.

„Pochodzę z tych okolic, doskonale je znam. To duży atut. Mniejsze ośrodki mają ogromny potencjał, który warto wykorzystać”.

Współpraca z Inwestorami

Inwestor z Małopolski zaprasza do współpracy wszystkich chętnych, którzy planują prowadzenie inwestycji w Krakowie, Bochni, Brzesku lub innych miejscowościach na południu Polski. Grzegorz Skrzypek nawiąże kontakt z osobami mającymi dostęp do okazji inwestycyjnych, z Inwestorami planującymi ulokowanie swojego kapitału w gotowcach, zamierzającymi zrobić flipy lub noszącymi się z zamiarem remontu nieruchomości.

„Chętnie rozpocznę ten kolejny etap nieruchomościowej przygody na rynku, z którego pochodzę i który doskonale znam z Inwestorami zainteresowanymi wspólnym działaniem w tych rejonach”.

Kontakt z Grzegorzem Skrzypkiem

Telefon kontaktowy: 667 170 326

Adres e-mail:  [email protected]