Ile kosztuje wykończenie mieszkania?

01 stycznia 2021

Sam zakup mieszkania od dewelopera to dopiero początek. Teraz dopiero zaczyna się najbardziej czasochłonna, ale ostatecznie najprzyjemniejsza część, czyli jego wykończenie i urządzenie. Jak dużo środków pochłonie przygotowanie mieszkania ze stanu surowego, do wprowadzenia się? Zapraszamy do lektury.

Niestety nie ma jednej konkretnej odpowiedzi na pytanie w tytule. Z czego to wynika? Tego dowiesz się z dalszej części tego tekstu.

Koszt wykończenia mieszkania – różnice w kosztach

Cena wykończenia mieszkania zależy od sumy dwóch czynników: ceny produktów oraz kosztów pracy, czyli tego ile wydamy na materiały budowlane i robociznę”. Część osób, które dysponują odpowiednim umiejętnościami, decyduje się na samodzielne wykończenie lokalu. 

Dotyczy to jednak takich czynności, jak malowanie ścian, czy położenie płytek w łazience, a nie zajęcia się hydrauliką czy elektryką, bo do tego zwykle zatrudnia się fachowców. Jednak tu możemy zauważyć pierwszą różnicę w kosztach. 

Mówiąc najprościej, im więcej zrobimy sami, tym tańsza będzie całościowa cena prac. Cena usług budowlanych i wykończeniowych różni się też w zależności od lokalizacji. Drożej jest w miastach, a taniej na prowincji. 

Różnice występują też na poziomie poszczególnych województw. Dla porównania średni koszt położenia płytek na ścianie jest droższy w woj. mazowieckim o 20% niż w woj. opolskim, a porównujemy tu tylko średnią. 

Przy porównaniu Warszawy z niewielką miejscowością na wschodzie Polski różnica może wynieść nawet kilkadziesiąt procent. Dlatego tak ważna jest sprawdzona ekipa budowlana, którą czasem warto sprowadzić z innego miejsca, bo nawet z kosztami zakwaterowania ci fachowcy mogą być tańsi, niż firmy dostępne na miejscu. 

Czasami wspominamy, że z doświadczenia wiemy, że prościej jest zorganizować od inwestora 500.000 zł niż znaleźć solidną ekipę remontową. Warto pamiętać o tym podczas kalkulacji ceny remontu oraz całego inwestowania w nieruchomości. 

Drugim elementem wpływającym na koszt wykończenia mieszkania, jest oczywiście cena samych materiałów, których do tego użyjemy. Bo choć w tym wypadku cena nie zależy od lokalizacji (worek gładzi kosztuje tyle samo w Krakowie co w Radomiu), to właśnie tutaj pojawiają się prawdziwe różnice w cenie remontu i dostosowania mieszkania. 

Mówiąc wprost, wszystko możemy kupić w wersji budżetowej, standardowej i premium. I nie mamy tu na myśli nawet takich rzeczy jak kabina prysznicowa, która może kosztować kilkaset, kilka, a nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych. 

Zwykłe fugi do płytek mogą różnic się ceną o kilkaset procent. Wszystko zależy od budżetu, jakim dysponujemy, a w wypadku mieszkań na wynajem od lokatorów, którym będziemy chcieli je wynajmować. 

Lokale przeznaczone na kwatery pracownicze urządzimy inaczej niż apartament w centrum, przeznaczony na wynajem krótkoterminowy. Dlatego w zależności od lokalizacji, ekipy remontowo-budowlanej i ceny materiałów, koszt wykończenia mieszkania może wynosić od kilkuset, do kilku tysięcy złotych za metr. Bardzo łatwo dostrzec, że składa się na to wiele różnych zmiennych.

Czym jest stan deweloperski i co wchodzi w jego skład?

Nie ma jednej definicji stanu deweloperskiego, ponieważ nie jest to termin prawny. Mówiąc inaczej, to co wchodzi w jego skład, określa zawsze umowa podpisana z deweloperem i to ona określa jego stan. Warto o tym pamiętać i dokładnie zapoznać się z dokumentacją.

Może się on różnić w zależności od konkretnej firmy, lokalizacji, inwestycji, a nawet między konkretnymi kupującymi, bo czasem deweloper przygotowuje mieszkania „pod klucz” i jest to w tym wypadku stan deweloperski. 

Skoro nie ma jednej definicji, postarajmy się zatem ustalić absolutne minimum, jakie spełnia właściwie każdy stan deweloperski. Zwykle obejmuje on: wylane posadzki, instalację grzewczą, instalację wodno-kanalizacyjną oraz elektryczną, otynkowane ściany oraz montaż parapetów. Wszystko to, wraz z podłączeniem mediów, można nazwać standardem, jaki składa się na stan deweloperski.

Kosztorys wykończenia mieszkania na przykładzie kuchni z wyposażeniem

Kuchnia to pomieszczenie, którego urządzenie może wygenerować spore koszty. Koszt może różnić się od wielu zmiennych.Czy kuchnia ma mieć eleganckie, drogie blaty z granitu? A może z płyt MDF lub tradycyjne, drewniane?

Co z dodatkowym oświetleniem? Czy chcemy mieć podświetlenie na półkach? No i wreszcie, co z wyposażeniem. Jest to zdecydowanie najdroższy element układanki. Czasem już sam wybór lodówki potrafi “pociągnąć” kosztorys o kilka tysięcy w górę lub w dół.

Dużą rolę odgrywa też wybór płytek lub paneli oraz poziom dopasowania kuchni do metrażu. Wiadomo, że drogie, tworzone na zamówienie zestawy kosztują o wiele więcej niż tradycyjne kuchnie, jakie można kupić w wielu sklepach.

Łączna kwota, jaką będziemy musieli dopisać do kosztorysu za sprawą urządzenia kuchni jest wypadkową oczekiwań, grupy docelowej i kompromisów, na jakie jesteśmy w stanie pójść. Inaczej będzie się projektować kuchnię w mieszkaniu na wynajem dla pracowników sezonowych, a inaczej w lokalu na wynajem długoterminowy.

Ile kosztuje wykończenie nowego mieszkania w całości?

Jak wspomnieliśmy w pierwszym akapicie, trudno określić jedną konkretną cenę za całe mieszkanie, szczególnie że te różnią się metrażem. Dlatego często stosuje się uśrednioną cenę za metr, którą następnie mnoży się przez wielkość mieszkania. 

Przyjmuje się, że średnia cena wykończenia metra mieszkania waha się miedzy 1000 a 1500 zł. Oznacza to, że w przypadku 30-metrowej kawalerki będzie to między 30 – 45 tys. złotych, a 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych, to już wydatek między 60 a 90 tys. złotych. 

Niestety nie jest to dokładny przelicznik. Dlaczego? Ponieważ najdroższe przy wykończeniu mieszkania są zazwyczaj dwa pomieszczenia: kuchnia i łazienka, a te mamy zarówno we wspomnianej wcześniej kawalerce, jak i dwa razy większym M3.

I w jednym i drugim wypadku musimy kupić kabinę prysznicową, dwa zlewy, piekarnik itd. Oznacza to, że im większe mieszkanie, tym średnia cena za metr – w porównaniu do mniejszych metraży – może być coraz niższa. 

Ile kosztuje umeblowanie mieszkania?

Tutaj również wszystko zależy od trzech czynników. Wielkości – w dwóch pokojach zmieści się mniej mebli niż w czterech. Stylu – jeśli wybierzesz minimalizm i miej mebli, to wiadomo, że będą one kosztować mniej. No i wreszcie, jakość. Ten czynnik jest decydujący. 

Koszt wyposażenia w meble dwóch pokoi, kuchni i łazienki w jednej z popularnych sieci jak IKEA, czy BRW może wynosić około 20-30 tys. złotych. Możemy również w podobnej cenie kupić skórzany zestaw wypoczynkowy. Warto podkreślić raz jeszcze, że koszt umeblowania, podobnie jak koszt wykończenia mieszkania, zależy przede wszystkim od naszej wizji i zasobności naszego portfela. 

Podczas urządzania mieszkania na wynajem, pamiętajmy, że w tym przypadku bardzo liczy się funkcjonalność (chyba że pracujemy nad ekskluzywnym loftem w centrum, wtedy może być bardziej ekstrawagancko) i komfort. 

Do mieszkania poznaczonego na wynajem krótkoterminowy nie potrzebujemy regału na książki, a w lokalach, w których urządzimy kwatery pracownicze, nie są potrzebne dwudrzwiowe szafy. W wypadku mebli, podobnie jak przy wykończeniu, zastanówmy się dla kogo przeznaczone będzie mieszkanie i z tą myślą kupujmy meble. 

Koszt wykończenia mieszkania – podsumowanie

Urządzenie mieszkania to proces o tyle trudny, że za wszystko, czego nie zrobimy sami, będziemy musieli zapłacić. I o ile każdy z nas, po kilku próbach, będzie w stanie pomalować ściany, tak hydraulika czy elektryka, to zadanie dla fachowców. 

Podobnie jest z materiałami wykończeniowymi. Są rzeczy, na których możemy oszczędzić, a są takie, gdzie oszczędność nawet kilkuset złotych po prostu się nie opłaca, bo w przyszłości przyniesie to jeszcze większe koszty, jakie trzeba będzie ponieść.

Najważniejsze to stworzyć plan i kosztorys, trzymać się ich i reagować na zmiany. Należy liczyć się z tym, że podczas prac nad wykończeniem pierwszego lokalu wciąż dopiero będziemy się uczyć i nie można wykluczyć kilku potknięć. Najważniejsze, aby z każdym kolejnym lokalem było ich coraz mniej.