Wstęp

Kawalerki na wynajem to najpewniejsze źródło pasywnego dochodu. Są najtańsze w zakupie dla inwestora, a dla najemcy najtańszą formą samodzielnego mieszkania.

Wiele osób zaczyna swoją nieruchomościową przygodę z kawalerkami, dlatego postanowiłem podzielić się swoją historią inwestycyjną.

Kiedyś podczas rozmowy ze sprzedawcą w salonie samochodowym usłyszałem, że Pan po spotkaniu ze mną jedzie zmienić lokatora w swojej kawalerce. Okazało się, że ma identyczny układ mieszkania jak mój.

Po jednej rozmowie, ten Pan będzie zarabiał kilkanaście tysięcy złotych rocznie więcej. Dlatego warto, słuchać historii innych inwestorów.

Często słyszę również o mieszkaniach na wynajem swoich Absolwentów i po dwóch pierwszych zdaniach wiem, że można z danej nieruchomości wycisnąć zdecydowanie więcej. Poznaję to po ilości pionów, układzie okien i ilości pomieszczeń.

Wtedy doradzam, aby zastanowić się nad optymalizacją zysku z najmu mieszkania. Dzielenie mieszkań na pokoje nie jest dzisiaj już niczym zaskakującym.

Niewiele jednak osób wynajmujących kawalerki zdaje sobie sprawę, że niewielkim kosztem można zwiększyć przychody z wynajmu nawet dwukrotnie.

W tym wpisie zobaczysz jak po wstawieniu ścianek działowych i przeniesieniu kuchni do przedpokoju, z kawalerki może powstać trzypokojowe mieszkanie.

Dzięki temu przychód z tego mieszkania jest taki, jakby w tym samym miejscu były dwie kawalerki.

 

Mój gotowiec inwestycyjny

To mieszkanie kupiłem w 2017 roku dla siebie z pomocą Kamila z 3QQ jako gotowiec inwestycyjny. Mieszkałem jeszcze wtedy w Poznaniu. Od tamtej pory dostaję tylko powiadomienia z banku o wpływie na konto.

W związku z powyższym dochody z tego mieszkania są dla mnie w 100% pasywne. Kwotę zakupu zostawię dla siebie.

Morałem tego wpisu jest przede wszystkim to, że tak małe układy można również dzielić na więcej pokoi.

Każdego kto chce – stać na kawalerkę w kredycie, wystarczy 200-300 tysięcy zdolności kredytowej i 20-30 tysięcy wkładu własnego. Większy problem jest ze znalezieniem odpowiedniej kawalerki, bo ich jest na rynku najmniej.

Kawalerka, o której tutaj mówimy jest na ostatnim piętrze w kamienicy bez windy we Wrocławiu, z metrażem około 40 metrów kwadratowych. Do tego jest jakaś spora piwnica.

Pierwotnie nieruchomość składała się z:

  • dużego przedpokoju,
  • łazienki,
  • kuchni około 7 metrów kwadratowych
  • dużego ~17 metrowego pokoju.

Mieszkanie jest rozkładowe – kuchnia i łazienka są po lewej stronie mieszkania, duży pokój po prawej stronie.

Ilość okien i ich układ na dwie strony świata sprawia, że to idealne mieszkanie na podział.

Przed optymalizacją w 2017 roku ten układ generowałaby około 1100 zł + rachunki, które zawsze pokrywa lokator.

Optymalizację kawalerki zaczęliśmy od przeniesienia kuchni do przedpokoju i zrobienia dzięki temu dodatkowego pomieszczenia. Wentylacja jest w tym samym miejscu, w którym była pierwotnie.

Na początku usunęliśmy wszystkie elementy kuchni i położyliśmy odpowiedni panele na płytki. W przedpokoju wstawiliśmy zlew (z którego woda odpływa do pionu byłej kuchni), blat, lodówkę oraz płytę grzewczą.

Następnie duży pokój został podzielony lekko pod skosem ścianką działową na dwa niezależne pokoje.

Jeżeli zastanawiasz się jak technicznie postawić ściankę działową – Twoja ekipa remontowa na pewno da sobie rade. Ty jesteś od zarabiania pieniędzy i delegowania zadań, a nie od prac budowlanych.

W ten sposób z kawalerki powstało nieprzechodnie mieszkanie trzypokojowe. Efekt finalny zobaczysz na filmie dołączonym na górze tego wpisu.

Od dwóch lat, to mieszkanie pokazuję na warsztatach z podnajmu jako przykład optymalizacji powierzchni bardzo małym nakładem. Uczestnicy warsztatów dzielą podobne mieszkania na pokoje i generują dodatkowy cashflow.

Dzięki takim ćwiczeniom prościej jest w praktyce stworzyć okazję inwestycyjną.

Parametry techniczne mieszkania:

Kraj Polska
Miasto Wrocław
Lokalizacja Nadodrze
Typ nieruchomości Kamienica
Piętro 4 piętro
Układ Z kawalerki na 3 pokoje
Cena zakupu nieruchomości Zostawiam dla swojej wiadomości
Koszt remontu Wyposażenie pokoi + malowanie łazienki, ściany działowe i panele w starej kuchni
Dochód miesięczny z najmu 2 100 zł ( zysk roczny 25 200 zł )
Zwrot z inwestycji - ROI ~10%
Dodatkowe informacje

Zarabiam więcej po podziale o 12 000 zł rocznie

Zdjęcia nieruchomości

Podsumowanie historii

Standardowo mieszkanie zostało wyremontowane jak najmniejszym kosztem.

Łazienka została pomalowaną farbą do kafli 3v3. Dzięki temu odświeżenie łazienki to tylko kilka stówek zamiast kilku tysięcy złotych. Meble to klasyka z IKEA.

Czy wyposażysz swoje mieszkanie w złote klamki czy wstawisz zwykłe meble – najemca tego profilu zapłaci za najem tyle samo. Najważniejsze to nie przepłacać za remont. Pamiętaj, że zwykła kawalerka generuje ~1200 zł. Jeżeli masz wydać na łóżko 1200 zł więcej – będzie się zwracało cały miesiąc.

Praktycznie każdy początkujący inwestor przepłaca za wyposażenie mieszkań na wynajem. To podstawowy błąd.

Najprościej jest korzystać ze sprawdzonej listy wyposażenia i standardu IKEA. Nie ma potrzeby wymyślania koła na nowo.

Jaki był koszt remontu? Szczerze mówiąc nie pamiętam. Ale jak widać na zdjęciach nie ma tam polotu i finezji. W każdym razie mieszkanie zarabia 12 000 zł rocznie więcej niż w pierwotnym układzie.

Wobec tego czy warto było przerabiać mieszkania na większą liczbę pokoi?

Zdecydowanie tak. Mieszkanie do dzisiaj stale przynosi 2100 zł miesięcznie.

Jeżeli w Twojej nieruchomości przychód po adaptacji pokryje koszty remontu w rok – nie zastanawiaj się, warto. Pamiętaj również, że meble można brać na raty. Sam remont możesz finansować pożyczką.

Jeżeli przychód z najmu jest większy – możesz spłacać pożyczkę na remont z dodatkowego najmu.

Wobec tego jeżeli zwiększysz przychody z najmu o 1000 zł, a remont będzie kosztował 10 000 zł – możesz przez pierwszy rok spłacać tę pożyczkę, nawet jeżeli będzie na 20%.

Wobec tego w rok zarobisz 12 000 zł więcej, a pożyczka wyniesie 12 000 zł ( 10 000 + 20% ). Każdy kolejny rok to 12 000 zł na czysto więcej.

Na tym polega inwestowanie w nieruchomości. Bierzesz dobre kredyty, unikasz złych.

Jeżeli masz dwa piony kanalizacyjne po lewej i prawej stronie mieszkania, szczególnie w mieszkaniach dwupokojowych – warto robić mikro kawalerki. Nie wydzielać ich na osobne księgi wieczyste, tylko robić po prostu dwa pokoje z kuchnią, łazienką i wypoczynkiem.

Jeżeli tak jak w moim przypadku masz większą liczbę okien i jeden pion- możesz po prostu zrobić podział na więcej pokoi.

Jeżeli czytasz ten wpis i masz takie mieszkanie, które nadaje się na większą liczbę pokoi i dzięki mnie zarobisz więcej, daj proszę znać w mailu na [email protected]

Dziesiątki takich historii możesz usłyszeć miedzy innymi na Akademii Sourcingu™.

Nabierając doświadczenia widzisz na rynku więcej okazji, które można wykorzystać. Pamiętaj, że nigdy nie znajdziesz okazyjnej nieruchomości na portalu ogłoszeniowym.

Okazja to tworzenie dodatkowego casfhlow w mieszaniu, które widzisz na żywo.

Najwięcej okazji inwestycyjnych dostarczają znajomi zainteresowani tematem nieruchomości. Takie osoby najprościej poznać na eventach nieruchomościowych.

Dlatego mam szczerą nadzieję, że zobaczymy się na najbliższej Akademii Sourcingu™.

Z życzeniami sukcesów,
Paweł Albrecht

*Artykuł został spisany w czerwcu 2019 roku.