Kamil z Wrocławia

119.000 zł zysku na flipie przed opodatkowaniem

05 lutego 2017

Fot. Archiwum prywatne Kamila

Wstęp

Nazywam się Kamil, inwestuje w nieruchomości od 3 lat. Moja główna strategia to inwestycje na wynajem, a od roku zacząłem robić dodatkowo flipy. Przyp. red. Kamil jest najbardziej zaawansowanym uczestnikiem programu mentoringowego. Zachęcam serdecznie do czerpania wiedzy od takich praktyków jak Kamil.

Okazja inwestycyjna

Oferta została dostarczona przez pośrednika. Cena ofertowa wynosiła 320.000 zł. po oględzinach pośrednik wspomniał, że strona sprzedająca chce uzyskać 290.000 zł i od tego pułapu zaczęliśmy rozmowy o cenie. Finalnie mieszkanie udało się kupić za 267.500 zł.Zakup tej nieruchomości nie odbyłby się bez pośrednika. Na dzień dobry dostałem informację, że cena ofertowa nie jest nawet zbliżona do ceny jakiej oczekuje strona sprzedająca. Zdecydowanie polecam współpracę z małym biurem, które poświęci chwilę na przeanalizowanie potrzeb klienta. Nigdy nie udało mi się dokonać transakcji przy współpracy z dużym sieciowym brokerem (np. HB, Metro).

Fot. Archiwum prywatne Kamila

Mieszkanie składało się z 3 pokoi, kuchni, dużego przedpokoju, łazienki i wc. Jeden pokój był pokojem przejściowym. Mieszkanie zamieszkiwało starsze małżeństwo, chcące przeprowadzić się do Bystrzycy. Stan i standard mieszkania adekwatny do ich wieku i potrzeb. Potencjałem mieszkania była świetna lokalizacja, wszystkie media miejskie i duży przedpokój, do którego udało przenieść się kuchnie, uzyskując w ten sposób dodatkowy czwarty pokój oraz pełny rozkład co znacznie podnosi wartość mieszkania w oczach potencjalnego inwestora. Dwa pokoje nie wymagały żadnych nakładów finansowych, reszta mieszkania to kapitalny remont oraz przebudowa.

Mieszkanie przy zakupie było finansowane gotówką. Sprzedane zostało w kredycie na dalsze cele inwestycyjne.

Parametry zakupionego mieszkania

Kraj Polska
Miasto Wrocław
Lokalizacja Krzyki – Powstańców Śląskich vis a vis SkyTower ( świetny ciąg komunikacyjny )
Typ nieruchomości Płyta
Stan techniczny 2 pokoje nie wymagały remontu / reszta mieszkania kapitalny remont
Piętro 7
Metraż 64m2
Układ 3 pokoje pierwotnie / 4 po remoncie
Cena zakupu nieruchomości 267 000 zł ( z 320 000 zł po negocjacjach )
Koszt remontu 29 000 zł
Koszt wyposażenia 14 000 zł
Kwota sprzedaży 429 000 zł
Zysk ze sprzedaży 119 000 zł ( przed opodatkowaniem )

Podsumowanie projektu

Tips & Tricks:

  1. Wykorzystaj kuchnie z oknem do przebudowy na dodatkowy pokój jeśli układ mieszkania na to pozwala.
  2. Jeśli jest możliwość, zrób pełny rozkład.
  3. Biały kolor ścian optycznie powiększa wnętrze, daje poczucie czystości, świeżości i pasuje do każdego innego koloru ( np. mebli czy tapety ).
  4. Firany, zasłony, klika obrazków na ścianie oraz podstawowy komplet mebli ( ja stosuję meble z IKEA – są dostępne od ręki i mogą się podobać) znacznie podwyższa atrakcyjność mieszkania.
  5. Nie spotkałem jeszcze sprzedającego, który nie wyszedłby na balkon ( jeśli przynależy do mieszkania ).
    W tym mieszkaniu został przemalowany na biało, na podłodze została położona sztuczna trawa ( dostępna na metry w CASTO lub LM ) i dołożyłem komplet kawowy z IKEA za 79 lub 99 zł.
  6. Wymiana włączników światła i gniazdek na nowe ( nie muszą być drogie ) na pewno ucieszy oko „szczególarzy”. Koszt na całe mieszkanie to ok. 200-300 zł.
  7. Niezły efekt wizualny uzyskać możemy stosując gotową naklejkę ozdobną ( koszt ok. 69 – 99 zł).
  8. Jeśli ktoś sprzedaje / wynajmuje nieruchomość we Wrocławiu w podobnej lokalizacji to powinien w tytule ogłoszenia wpisać BLISKO SKYTOWER, Z WIDOKIEM NA SKYTOWER. Stało się to chyba wyznacznikiem pożądania i wywołuje lawinę telefonów.

Ekipa:

Współpracuję od 2 lat z jedną i tą samą ekipą. Wraz z upływem czasu zacząłem delegować na nich coraz więcej zadań (np. robienie drobnych zakupów brakujących materiałów, wnoszenie czy skręcanie mebli). Nigdy nie zawahałem się pochwalić ich za szybkie, sprawne i uczciwe podejście do projektu, co po pewnym czasie spowodowało, że tego typu prace dodatkowe traktują jako standardowe, kompleksowe usługi.

*Wywiad przeprowadzony w lipcu 2016 roku.