Marcin Zakrzewski

Po solidnym zaczerpnięciu wiedzy teoretycznej, podczas urlopu w Polsce, natknąłem się w gazecie na ciekawe ogłoszenie dotyczące sprzedaży działki rolnej o powierzchni 3000m2, w kształcie kwadratu, z uchwalonym miejskim planem zagospodarowania przestrzennego. Nadmienić należy, iż działka znajdowała się pomiędzy kilkoma istniejącymi blokami mieszkalnymi, a nowo powstającymi, a w jej pobliżu znajdowało się duże osiedle. Po powrocie z urlopu do Anglii,  namówiłem rodziców na zakup tej nieruchomości. Kwotę zakupu miałem zwrócić rodzicom po powrocie na stałe do Polski, natomiast ostateczna cena zakupu po „małych negocjacjach” okazała się tak niska, iż nieruchomość od rodziców otrzymałem w darowiźnie.

Szczerze mówiąc, będąc już właścicielem nieruchomości na samym początku nie mieliśmy z żoną pomysłu, w jaki sposób nieruchomość zagospodarować. Można powiedzieć, że pierwotnym celem była sprzedaż nieruchomości w przyszłości z dużym zyskiem ( nieruchomość przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną ). Szukając osoby, która chciałaby kupić nieruchomość, spotkałem na swojej drodze człowieka, który uświadomił mi, ze trzeba zrobić wszystko, żeby działkę zagospodarować tak, aby co miesiąc przynosiła pieniądze, argumentując, że ziemię zawsze można sprzedać w przyszłości. Na skutek tej rozmowy wraz z żoną postanowiliśmy maksymalnie wykorzystać jej możliwości.

Ile nieruchomości trzeba obejrzeć, aby znaleźć okazję ?

W przypadku gruntów, w celu znalezienia okazji należy zweryfikować kilka rzeczy (na podstawie własnych doświadczeń):

1. Należy się rozeznać jaka jest klasa bonitacyjna gleby – od pewnej klasy przekształcenie ziemi rolnej nie jest problemem tzn. Można uzyskać pozwolenie na budowę. Jeśli klasa gleby jest poniżej pewnej klasy, wówczas właściciela czeka duża, długa procedura odrolnienia gruntu i niezbędne są duże nakłady finansowe.
2. Jaki jest/może być kształt działki ( w kwadracie, czy wąskie a długie – wiąże się to z zachowaniem min. odległości budynków od granicy działki ) ?
3. Sprawdzenie w urzędzie czy jest uchwalony Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli nie, to czy na tej nieruchomości można uzyskać Warunki Zabudowy?
4. Czy jest możliwość podłączenia mediów tj. wody, kanalizacji ( i czy jest możliwość podpięcia się pod kanalizację miejską ) i prądu?
5. W jakiej odległości od działek ta infrastruktura się znajduje? I czy nie przechodzi przez działki sąsiednie, a jest umieszczona w granicy działek? Pozwala to uniknąć niebezpieczeństwa, że któryś właściciel nie pozwoli przeprowadzić przez swoją nieruchomość przeprowadzenia infrastruktury.
6.  Czy jest dostęp do drogi dojazdowej lub czy jest możliwość dojazdu do działek np. ustalona służebność przez inne działki sąsiednie.
7.  Czy stoją słupy energetyczne na działce i czy przez działkę nie przechodzi jakaś infrastruktura pod ziemią tj. przewody zasilające energią elektryczną, rury z gazem, wodą, światłowody itd. ( mapy geodezyjne).
   Jakakolwiek przebudowa tych sieci leży po stronie właściciela.
8. Jak się zachowuje woda np. po deszczu, śniegu tj. czy grunt jest przepuszczalny i woda wsiąka, lub czy robią się zastoiska (to samo dotyczy jeśli działka trochę poniżej terenu)?
9.  Stan prawny ( nieuregulowane prawo własności, służebności, dzierżawy, użytkowania wieczyste, itd. ).
10. Co jest przyczyną sprzedaży ( jak bardzo i szybko zależy właścicielowi na sprzedaży ) ?

Czy „BLASZAKI” to opłacalny biznes ?

Poniżej chciałbym nakreślić opłacalność biznesu. W chwili obecnej inwestycja jest w trakcie trwania. Każdy kolejny szereg jest dostawiany w zależności od potrzeb tj. w przypadku podpisania umowy z min. 7 kolejnymi najemcami powstaje kolejny ciąg garaży (14 sztuk). Poza tym poniżej przedstawiam kilka moich osobistych przemyśleń i obserwacji odnośnie „blaszaków na wynajem”.

• Cały czas następuje coraz większy wzrost liczby pojazdów  ( sprowadzanie aut z Niemiec, Holandii, Francji, GB – możliwość rejestracji „anglików” ).
• Bardzo ograniczone miejsca parkingowe w pobliżu miejsca zamieszkania ze względu na natłok pojazdów. Poza tym coraz częściej powstają płatne strefy parkingowe.
• Odnoszę wrażenie, ze możliwość użytkowania garażu jest porównywalnie pożądana do poszukiwania mieszkania na wynajem.
• Mały koszt ewentualnej naprawy „blaszaka”.
• Biznes wiąże się z dużą ilością najemców płacących małe czynsze – jednak daje to ograniczenie ryzyka gwałtownego zmniejszenia przepływu pieniężnego – małe prawdopodobieństwo żeby nagle zrezygnowało 10 – 20 najemców w ciągu krótkiego okresu czasu. W przypadku posiadania np. 2 mieszkań– jeśli jeden najemca rezygnuje to 50% przychodów tracimy do momentu znalezienia nowego najemcy ( pustostany ).
• Odbiory częściowe tzn. na każdy szereg uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – co daje:
  – przepływ pieniężny od pierwszych garaży
  – weryfikacja jakie jest zapotrzebowanie
  – inwestycja nie potrzebuje ogromnych nakładów gotówki tzn. 1 szereg ok. 30.000 – łącznie 150.000 musiałoby się zainwestować, żeby zaczęły na siebie zarabiać – każdy szereg pozwala sfinansować kolejny.
• Odbiór całkowity dopiero postawieniu 5 szeregu ( na chwilę obecną inwestycja w trakcie budowy ).
• Nakłady finansowe do tej pory to 275 000.
• Finansowanie – pożyczka hipoteczna w wys. 144.000 zł – z czego spłata przez rok rat z tej pożyczki oraz 130.000 pln środków własnych.
• Na dzień dzisiejszy koszt 1 garażu to ok. 9.800, ale każdy następny szereg zmniejsza koszt ceny jednostkowej.
•  Każde kolejne zainwestowane 30.000 pln ( kolejny szereg ) pozwala zarobić min. 1.400 pln/m-c i ok. 16.800 pln/rok.
• 2 szeregi to 28 sztuk – przy 80% zapełnienia tj. 22 garaże po 100 zł – 26.400 – roczna stopa zwrotu to ok. 9,6%. Całkowity koszt inwestycji tj. 70 garaży powinien wynieść nie więcej niż 380.000 zł:
  – koszt 1 garażu to 5.400 zł
  – roczna stopa zwrotu przy 80% wynajmie ( tj. 56 szt x 100 zł=5.600 zł/m-c i 67.200 zł/rok ) to ok. 17%
  – roczna stopa zwrotu przy 90% wynajmie to 19,8%
  – roczna stopa zwrotu przy 100% wynajmie to 22%
• Umowa najmu została skonsultowana z prawnikiem – czynsz płatny do 15 każdego miesiąca za dany miesiąc.
• Umowa najmu na czas nieokreślony z min. 2 miesięcznym okresem wypowiedzenia.
  Pozwala to na zabezpieczenie przed nagłą rezygnacją dużej ilości osób w krótkim czasie.
  W przypadku informacji o rezygnacji, posiadam czas na ogłoszenia w celu znalezienia najemcy, a w przypadku gdy najemca chce zrezygnować z najmu prędzej – może, ale wówczas musi we własnym zakresie znaleźć innego najemcę na swoje miejsce.
• Warunek konieczny – pobieranie od najemców kaucji zwrotnej w wysokości 6 – krotności czynszu. Pozwala to na zdyscyplinowanie najemców, aby czynsze były płacone na czas, ale też następuje wstępna weryfikacja najemców tj. w przypadku oporów dotyczących wpłaty kaucji, odmowa podpisania umowy najmu z mojej strony.
• Zapotrzebowanie ciągle rośnie – coraz więcej zapytań o wolne stanowiska garażowe.
• Najemcy przyprowadzają kolejnych zainteresowanych.

Dlaczego nieruchomość została kupiona poniżej ceny rynkowej ?

Właścicielem nieruchomości był Włoch, który w mieście prowadził pizzerię. W pewnym momencie zamknął biznes i zależało mu na jak najszybszym pozbyciu się wszystkiego co posiada, ze względu na powrót do swojego kraju. Poznanie motywacji sprzedającego to jeden z kluczowych elementów przy inwestowaniu w nieruchomości.

TIPS & TRICKS