Michał z Łodzi

2.600 zł dochodu z najmu po odliczeniu kredytu

05 lutego 2017

Wstęp

Nazywam się Michał. Jestem inwestorem w nieruchomości, mentorem i coach-em, pomagającym w osiąganiu pasywnego dochodu za pomocą nieruchomości. Jestem członkiem Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem „Mieszkanicznik” oraz liderem łódzkiego oddziału Global Investor Club.

Inwestowanie w nieruchomości sprawiło, że nie muszę już koncentrować się na zarabianiu pieniędzy, a wszystko zaczęło się od przypadku i myślenia o przyszłej emeryturze.

Moja strategia polega na łączeniu flipowania z inwestowaniem w nieruchomości na wynajem na pokoje. Mam też kilka podnajmów, realizuję również projekt budowy kilkunastu kawalerek na wynajem.

Okazja inwestycyjna

Ofertę znalazłem na stronie z ogłoszeniami internetowymi. Oferta była poniżej ceny rynkowej, ponieważ znam się na negocjacjach i sobie taką wywalczyłem, poza tym lokal był w stanie do totalnego remontu. Dodatkowo tylko ja widziałem wielki potencjał tej nieruchomości. Takie sytuacje uwielbiam, bo nie mam konkurencji – jest to mój „Błękitny Ocean”.

Widząc lokal pierwszy raz, zobaczyłem, że da się go podzielić na 7 pokoi i wykorzystać przestrzeń co do centymetra. Nieruchomość została sfinansowana w 100 % z kredytu ( dostałem kredyt na remont ). Dochód miesięczny ( przed opodatkowaniem, z uwzględnieniem wszystkich kosztów – też kredytu ) wynosi 2600 zł. Nieruchomość przynosi od ukończenia projektu około 24 % zwrotu z inwestycji ( liczone jakbym finansował projekt gotówką ). Wynajmuję lokal na tzw. pokoje.

Mieszkanie zostało kupione za około 70% ceny rynkowej. Znam się na negocjacjach, m.in. dzięki temu uzyskałem taką cenę :).

Parametry zakupionego mieszkania

Kraj Polska
Miasto Łódź
Lokalizacja Górna
Typ nieruchomości Kamienica z cegły
Stan techniczny do generalnego remontu
Piętro parter
Metraż 80m2
Układ 3 pokoje
Cena zakupu nieruchomości 131 000 zł
Koszty okołozakupowe 6 900 zł
Koszt remontu i wyposażenia 51 000 zł
Dochód miesięczny z najmu 2 600 zł ( przed opodatkowaniem )
Rata kredytu 1 100 zł ( kredyt na 100,5 % całego przedsięwzięcia - 189 000 zł )
Zwrot z inwestycji - ROI 24% ( liczone jak finansowane gotówką )

Tips & Tricks

Staraj się o kredyt na 100% wartości inwestycji ( też na remont ), dzięki temu będziesz potrzebował niewielką część gotówki na wkład własny, który to bank odda ci za chwilę. Na remont dostaniesz spore pieniądze jak kupisz ruinę ( przynajmniej jest tak w Banku na literę M ? ). Weź solidnego wykonawcę to oszczędzisz pieniądze i nerwy. Znajdź sobie swój „Błękitny Ocean”. ?

*Wywiad przeprowadzony w sierpniu 2016 roku.