11 czerwca 2021

Jeśli masz pusty dom, lub mieszkanie możesz się zastanawiać, jak je wykorzystać. Wynajmowanie nieruchomości na krótki, lub długi termin może być bardzo opłacalne. Najważniejsze jest to, aby się dobrze przygotować, przy czym, wymaga to nakładów czasu. Istnieje również wiele różnic, jeśli chodzi o źródła dochodu i obowiązki prawne, dlatego radzimy przeprowadzić trochę badań przed podjęciem decyzji o wyborze modelu wynajmu.

Jeśli myślisz o wynajęciu domu, przed oddaniem go do wynajęcia należy wziąć pod uwagę kilka ważnych czynników.

Przeprowadź swoje badania

Po pierwsze, poznaj swój rynek. Przyjrzyj się mieszkaniom czy domom podobnym do Twojego w tej samej okolicy i dowiedz się, za ile są one wynajmowane. Dowiedz się, jaki jest średni koszt wynajęcia takiego mieszkania jak Twoje. Jeśli Twój czynsz jest zbyt wysoki lub zbyt niski, potencjalni najemcy będą unikać.

Pomyśl o docelowej grupie demograficznej i zastanów się, dla kogo Twoja nieruchomość byłaby odpowiednia – młode rodziny, studenci, osoby samotne?. Po odrabianiu pracy domowej ustal konkurencyjną cenę i staraj się, aby nieruchomość była zawsze wynajęta, aby zminimalizować przerwy we wpływach.

Jeżeli czytasz ten artykuł i masz wolną nieruchomość bądź chcesz zainwestować  i potrzebujesz wiedzieć jaki model zarabiania na nieruchomościach wybrać. Powinieneś znaleźć tu odpowiedź. Nie chodzi o to, że jeden model jest „lepszy” od drugiego – chodzi o to, aby dowiedzieć się, który z nich jest najlepszy dla Ciebie i Twojej obecnej sytuacji. O to, co musisz wiedzieć.

Co to jest najem krótkoterminowy?

Wraz z rozwojem branży turystycznej w Polsce, zwiększyło się zapotrzebowanie na miejsca noclegowe. Klienci nie rzadko podążając za wygodą i kameralną przestrzenią przerzucili się z hoteli na krótkoterminowy wynajem apartamentów.

Dzięki takiemu rozwiązaniu mogą liczyć na większą prywatność i udogodnienia w postaci dobrze wyposażonej kuchni, w której mogą przyrządzać własne posiłki czy salonu, gdzie wspólnie mogą spędzać czas. Do dyspozycji gości jest zazwyczaj więcej sprzętu do prywatnego użytku niż w hotelu –  pralka czy ekspres do kawy to już praktycznie standard.  Przewagą w przypadku wynajmowania apartamentów bądź mieszkań w najmie krótkoterminowym, w porównaniu do hotelu jest przede wszystkim stosunek ceny do jakości.

Dajmy na to przykład z Wrocławia. Podobnie też jest w Warszawie.  W tych miastach średnia cena pokoju 2-osobowego w  hotelu to około 300-400 złotych za dobę. W tych pieniądzach jesteśmy w stanie wynająć krótkoterminowo mieszkanie dwu, a czasem nawet trzy pokojowe.

Najem krótkoterminowy jest zwykle opisywany jako okres najmu poniżej miesiąca. Jednak w większości przypadków, gdy ludzie odnoszą się do krótkich wynajmów, zwykle wahają się one od jednej nocy do tygodnia. Dzięki rewolucji Airbnb, która otworzyła świat apartamentów na wynajem krótko terminowy, dziedzina ta jest lukratywną okazją, jeśli możesz zagwarantować sobie wysokie obłożenie i wysokie stawki od turystów.

Krótkoterminowy wynajem nieruchomości  pozwalają osiągnąć nawet o  50% wyższe i zyski niż długoterminowy, jednak należy wziąć pod uwagę okresy bez obłożenia, czyli takie dni kiedy apartament stoi pusty. Prawdopodobnie nigdy nie będzie tak, że apartament będzie wynajęty każdego dnia.

Zarządzanie nieruchomością krótkoterminową również wymaga dużo czasu i wysiłku, więc może być konieczne wynajęcie usług, które pomogą Ci prowadzić biznes najmu krótkoterminowego. Coraz częściej właściciele korzystają z usług zewnętrznych, które przydają się przy prowadzeniu tego typu działalności to tzw. złota rączka do naprawy bieżących usterek czy osoba, która będzie dbała o porządek i przygotowywać apartament na przyjazd nowych gości.

Co to jest najem długoterminowy?

Najem długoterminowy to jedna z najbardziej popularnych form zarabiania na nieruchomościach. Według regulacji okres najmu długoterminowego to ten powyżej miesiąca. Zwykle umowa podpisywana jest na rok.  W przypadku najmu długoterminowego zysk jest przeważnie niższy, niż przy najmie krótkoterminowym. Natomiast to, co może być znaczące to to, że ten zysk jest regularny.

Długoterminowo wynajmowane mieszkanie nie angażuje dużej ilości czasu. Podpisujesz umowę i sporadycznie zajmujesz się kryzysowymi sytuacjami.  W przypadku tej formy najmu masz też do czynienia z najemcą, który często dba o Twoje mieszkanie, tak jakby to była jego własność.

Najem krótkoterminowy – zalety i wady

Wynajem nieruchomości można podzielić na wynajem krótkoterminowy i długoterminowy. Wynajmowanie nieruchomości na podstawie krótkoterminowej umowy najmu ma zalety i wady. Jako potencjalny najemca masz również wady i zalety.

Korzyści dla wynajmującego

Jako właściciel krótkoterminowej umowy najmu nie jesteś związany żadnymi długimi zobowiązaniami umownymi. Jest to korzystne w przypadku sezonowych podwyżek czynszu i ogólnie wyższych stawek. Pozbycie się problematycznego najemcy może być znacznie łatwiejsze, gdy nie jest on objęty umową, a 30-dniowe pisemne wypowiedzenie wystarczy do zakończenia najmu, w przeciwieństwie do kosztownego procesu eksmisji. Właściciel może również zmieniać warunki umowy najmu co miesiąc, pod warunkiem powiadomienia najemcy.

Wady dla wynajmującego

Jako właściciel nieruchomości możesz spędzić miesiące z pustymi nieruchomościami w ramach krótkoterminowych umów najmu. Mając najemców z umową, nie musisz poświęcać ciągłego wysiłku i pieniędzy na reklamę oferty w internecie, aby zapewnić sobie najemców. W więcej najemców oznacza większe zużycie mieszkania, co powoduje kosztowne naprawy.

Właściciel będzie musiał pokryć koszty w krótkim najmie, które w innym przypadku byłyby opłacane przez najemcę długoterminowego. Obejmują one rachunki za media czy internet. Nieruchomość będzie również musiała być w pełni umeblowana i dobrze wyposażona, łącznie z naczyniami, sztućcami i pościelą – wszystko to oznacza dodatkowe koszty, które właściciel będzie musiał uwzględnić w swoich obliczeniach.

Kolejną znaczącą wadą ego rozwiązania jest absorpcja czasu, kiedy wynajmujesz lokal na krótki termin, musisz na bieżąco zajmować się usterkami, zmianą i praniem pościeli i innymi obowiązkami.

Różnice pomiędzy najmem krótkoterminowym a długoterminowym

Wynajem krótko terminowy to wyższe stawki – jest zazwyczaj wyceniany według stawki dziennej, co daje średnio 30% + większe zyski niż w przypadku wynajmu tej samej nieruchomości na długi okres! Natomiast długoterminowe umowy najmu przynoszą co miesiąc regularne i stałe dochody.

Czas i wysiłek potrzebny do zarządzania najmem krótkoterminowym, zwłaszcza w porównaniu do najmu długoterminowego. Specyfika wynajmu krótkoterminowego polega na ciągłym napływie nowych gości, co oznacza, że ​​trzeba zrobić dużo więcej przygotowań, w tym sprzątanie końcowe, obsługę ogólną, wprowadzanie i wymeldowanie gości.

Koszty uszkodzeń, zużycia i konserwacji są generalnie wyższe w przypadku wynajmu krótkoterminowego ze względu na dużą rotację gości. Ponadto lokatorzy krótkoterminowi rzadziej będą traktować nieruchomość jak „dom”. Należy jednak pamiętać, że Airbnb zapewnia  gwarancję dla gospodarzy, która obejmuje ochronę przed uszkodzeniem mienia.

Pozbycie się nieuczciwych najemców w przypadku najmu długoterminowego może być samobójstwem finansowym, nie wspominając o kosztach maralnych. Przepisy chroniące wynajmujących przed nieuczciwymi najemcami nie działają, tak jak powinny. Na przykład eksmisja najemcy, który odmawia płacenia czynszu, może zająć kilka miesięcy, w międzyczasie właściciel musi nadal płacić koszty stałe np. spłata kredytu hipotecznego. Dla właścicieli może to być absolutne piekło.

Dla kogo jest najem krótkoterminowy?

Skoro porównaliśmy już najem krótkoterminowy z długo terminowym, to odpowiedzmy sobie na powyższe pytanie. Najem krótko terminowy jest dla osób, które chcą osiągnąć większe zyski i mogą poświęcić więcej dla ich osiągnięcia.

Możesz skorzystać z opcji najmu krótko terminowego jeżeli możesz zainwestować więcej zasobów, ponieważ często będziesz spotkał się z bardziej wymagającym klientem, przez co mieszkanie, które oferujesz, powinno być lepiej wyposażone.

Jeżeli masz czas, aby zajmować się reklamą oferty, rotacją najemców, pracami konserwacyjnymi, usterkami czy zmianą pościeli LUB możesz za to komuś zapłacić to najem krótkoterminowy, może być dla Ciebie.

Podsumowanie

Nie trzeba dodawać, że najem krótkoterminowy jest znacznie bardziej wymagający i niestabilny niż tradycyjny wynajem długoterminowy ze względu na konieczny napływ nowych najemców krótkoterminowych. Jednocześnie dla tych, którzy mają chęć do pracy, zwroty finansowe mogą być niezwykle korzystne zwłaszcza jeśli obłożenie jest odpowiednio wysokie, a wynajmowana nieruchomość znajduje się w pożądanej lokalizacji.

Właściciele, którzy chcą atrakcyjnych zwrotów, ale niechętnie angażują się w dodatkową pracę wymaganą do obsługi gości, mogą zainteresować się firmami zarządzającymi.
Służą one do kilku głównych celów:

  1. znajdowania gości i zarządzania nimi przez cały rok
  2. kompleksowe zarządzanie nieruchomością, od sprzątania po konserwację i naprawy
  3. aktywne monitorowanie stawek czynszu, aby uzyskać możliwie najlepsze stawki.

Wynajem długoterminowy jest preferowanym wyborem dla właścicieli, którzy chcą stałego miesięcznego dochodu z najmu przy jak najmniejszym wysiłku, jednocześnie ta sztuka polega w całości na znalezieniu dobrych najemców. Co więcej, z najemcami długoterminowymi budujesz i utrzymujesz relacje, potencjalnie przez kilka lat, więc konieczne jest, aby pozostały zdrowe.