Patryk z Poznania

42.000 zł zysku na jednym flipie w 6 miesięcy

04 lutego 2017

Fot. Archiwum prywatne Patryka

Wstęp

Mam na imię Patryk i jestem z Poznania. Na co dzień pracuję w korporacji. Mam żonę i syna, z którymi mieszkamy razem z moimi rodzicami. Chciałem kupić z żoną mieszkanie na kredyt, jednak zacząłem się zastanawiać nad konsekwencjami z tytułu finansowania mieszkania kredytem. Postanowiłem poszukać innego rozwiązania.

Motywacja

Zacząłem czytać na temat zakupu nieruchomości, form finansowania oraz inwestestowania w różnych miejscach w internecie. Dodatkowo rozmawiałem na ten temat ze znajomymi. Kolega wskazał mi kilka książek związanych z nieruchomościami oraz pokazał, że taka inwestycja nie musi być rzeczą niemożliwą. Wiedziałem, że musi być inny sposób pozyskania gotówki na zakup swojego domu.

Zacząłem szukać ofert szkoleniowych. Widziałem, że kilka z nich jednak kończyło się zdobyciem jakiejś wiedzy bez podjęcia większych kroków do działania. Brakowało mi wtedy odwagi i konkretnej strategii działania. Natrafiłem również na ofertę Wojtka Orzechowskiego, który przedstawia praktyczne szkolenie prowadząc uczestnika za rękę. Wojtek pomógł mi wybrać strategię oraz skonkretyzować poszukiwania mieszkania. To między innymi dzięki niemu zakupiłem, wyremontowałem i sprzedałem z dużym zyskiem pierwsze mieszkanie.

Strategia

Mieszkania, które oglądałem pomiędzy kwietniem 2014, a wrześniem 2014 były wybierane bez sprecyzowanej strategii. We wrześniu postanowiłem jednak, że szukam tylko mieszkań 2-3 pokojowych od 38m2 do 65 m2. Początkowo mieszkań szukałem sam. Zauważyłem, że znalezienie okazyjnego mieszkania na kredyt jest zdecydowanie trudniejsze, a brakowało mi środków na zakup za gotówkę.

Dlatego zaprosiłem do poszukiwań tatę i wspólnie połączyliśmy siły. Na celowniku mieliśmy tylko oferty 20% poniżej wartosci rynkowej. To znaczy, że od średnich cen ofertowych ( na portalach ogłoszeniowych ), odejmujemy 25% procent ceny. To jest kwota za jaką mogę kupić dane mieszkanie.

Musisz być przekonany jaką obierasz strategię w poszukiwaniu mieszkania. Dzięki temu będziesz bardziej skuteczny, gdyż dobór mieszkania pod daną strategię inwestycyjną nieco się od siebie różni.

Ja wybrałem Flipy ze względu na szybsze pomnożenie kapitału.

Zespół

W moim zespole mam kolegę rzeczoznawcę, który pomagał mi poznawać średnie ceny transakcyjne na lokalnych rynkach w Poznaniu. Mieszkania, na które zwracałem uwagę wynosiły około 4000 zł m2. – średnia cena takich mieszkań w okolicy to 5100 zł m2.

Współpracuję także z prawnikiem, który analizuję mi sytuację prawną lokalu. Myślę, że zawsze w zespole warto mieć też doradcę kredytowego, który pokaże najtańsze i najbardziej optymalne oferty kredytowe do naszej sytuacji finansowej.

Dobór ekipy remontowej moim zdaniem jest obok znalezienia okazji najtrudniejszym krokiem w całej inwestycji. To ekipa decyduję o jakości wykończenia i tempie prac. Jeśli nie masz zmysłu estetyki możesz poszukać pomocy u projektanta wnętrz.

Fot. Archiwum prywatne Patryka

Okazja inwestycyjna

Szukanie okazji

Okazje pozyskujemy przez intensywne poszukiwania, tutaj nie ma jednoznacznej recepty.
Po prostu trzeba chodzić i szukać – przede wszystkim trzeba robić to regularnie. Wojtek Orzechowski odegrał tutaj dużą rolę. Pokazał mi jak rozmawiać z dostarczycielami perełek tak, żeby dokładnie zrozumieli czego szukamy oraz że okazje mają podsyłać właśnie do nas.

Szczerze pisząc te mieszkanie zostało znalezione poprzez zwykłe i standardowe szukanie. Dzięki temu wypracowałem sobie niezwykłe kontakty. Trzeba po prostu chodzić, pytać, dowiadywać się i rozmawiać. Wystarczy wiedzieć czego się szuka i mieć oczy i uszy szeroko otwarte. Ważne jest też, by chodzić tam gdzie nie zaglądają wszyscy. Warto też informować o swoich poszukiwaniach znajomych.

Lokalizacja

Mieszkań szukałem w całym Poznaniu jednak zauważyłem, że najbardziej rentowne są dzielnice Rataje, Jeżyce, Grunwald, Piątkowo i okolice.

Ile mieszkań trzeba obejrzeć, żeby znaleźć okazję ?

Żeby znaleźć okazję moim zdaniem trzeba obejrzeć 80-100 mieszkań. Po kilkudziesięciu wizytach, dopiero sobie uświadomiłem, że coś co oglądałem na początku i nie zdecydowałem się na zakup, było dla mnie okazją. Po obejrzeniu około 100 mieszkań zrozumiałem, że na mojej drodze miałem okazję w sumie kupić 5 mieszkań po satysfakcjonującej mnie cenie.

Dlaczego mieszkanie zostało kupione poniżej ceny rynkowej ?

Sytuacja jak zawsze była lekko skomplikowana, ale w telegraficznym skrócie – syn właściciela dostał mieszkanie w spadku i chciał wybudować dla siebie dom. Pilnie potrzebował gotówki na dokończenie remontu.

Parametry zakupionego mieszkania

Kraj Polska
Miasto Poznań
Lokalizacja Winiary-Winogrady
Typ nieruchomości Płyta
Stan techniczny do generalnego remontu
Piętro 2
Metraż 53m2
Układ 3 pokoje
Cena zakupu nieruchomości 205 000 zł
Koszty okołozakupowe 6 000 zł
Koszt remontu i wyposażenia 54 000 zł
Kwota sprzedaży 307 000 zł

Podsumowanie projektu

Pomysł na mieszkanie:

Remont mieszkania w głównej mierze zależy od tego jakiego klienta szukamy. My zdecydowaliśmy się na podwyższenie standardu, żeby dokonać szybkiej sprzedaży. Efekt finalny widoczny jest na zdjęciach.

Remontowe Tips & Tricks:

– Fototapeta idealnie nadaje się do odświeżenia drzwi od wewnątrz mieszkania.
– Im lepiej oświetlone mieszkanie, tym lepsze robi wrażenie na kliencie. Zastosuj LED.
– Można użyć szyby zamiast całej kabiny prysznicowej.
– Kuchnia na wymiar wcale nie musi być droga.
– Możesz zastosować podwieszane sufity dla lepszego efektu wizualnego.
– Nie decyduj się od razu na wymianę okien spróbuj je odrestaurować. Odśwież okna poprzez czyszczenie i wymianę klamki, która kosztuję około 20 zł. Dzięki temu okno sprawia wrażenie nowego niskim kosztem.
– Możesz nałożyć nakładki na kaloryfer.
– Detale takie jak ładne kontakty i gniazdka, robią dobre wrażenie.

Jak sprzedać mieszkanie?

Oferta została przedstawiona na 4 portalach internetowych, a sprzedaż odbyła się bezpośrednio bez posiłkowania się pośrednikiem. Po 2 dniach znaleziono kupca za gotówkę, po trzech tygodniach podpisaliśmy umowę przyrzeczoną.

Przemyślenia i rady

– Ustal z ekipą dokładny harmonogram prac z datami na piśmie. Trzymaj się harmonogramu i ustal kary niedotrzymania terminów.
– Zwróć uwagę na koniec remontu – podczas tego etapu najbardziej wydłużają się pracę. Drobne szczegóły pochłaniają masę czasu.

*Wywiad przeprowadzony w styczniu 2016 roku.