Przemek z Oslo
Ponad milion koron z flipa w Norwegii
Fot. Archiwum prywatne Przemka
UPDATE z 2017.05.15 – wpis z wywiadem z Przemkiem tutaj.
Nazywam się Przemek i mieszkam w Oslo od 2011 roku.
Inwestowaniem zainteresowałem się w 2014 roku kiedy udało mi się kupić własne mieszkanie w Norwegii. Wtedy przyszedł czas, aby zastanowić się co zrobić z odkładanymi pieniędzmi.
W Polsce posiadam jedno mieszkanie pod wynajem więc postanowiłem wgłębić się w specyfikę rynku nieruchomości w Norwegii i kontynuować przygodę z inwestowaniem w nieruchomości.
Na co dzień pracuje na etacie. Posiadam tez spółkę na terenie Norwegii zajmująca się doradztwem finansowym i podatkowym. Od października 2016 roku organizuje spotkania Global Investor Club w Oslo.
Rynek norweski – krótki opis
Wypadałoby opisać tutaj specyfikę rynku nieruchomości w Norwegii – lecz niestety kilkugodzinny wykład przypuszczalnie by nie wystarczył. Dlatego postaram się po krotce opisać co tutaj się przez ostatnie lata wydarzyło i dlaczego akurat moja inwestycja mogla się powieść.
Rynek nieruchomości w Oslo i okolicach jest w ciągłej fazie wzrostu. Mieszkania w 2016 roku podrożały ok 23% w Oslo ( w całej Norwegii ok 12% ) i cały czas drożeją. Sposób kupna nieruchomości na rynku wtórnym – poprzez aukcje – sprzyja dalszym wzrostom.
Stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, także finansowanie jest obecnie bardzo tanie. Od jakiegoś czasu narasta niepewność w jakim kierunku podażą ceny mieszkań, lecz ze względu na bardzo małą podaż nie wygląda na to, aby ceny mogły spaść.
Przypuszczalnie osiągną pewien pułap i za jakiś czas przestaną tak drastycznie rosnąć. Jedynym zagrożeniem jakie widzę na obecna chwile to możliwy ponowny globalny kryzys i problemy sektora bankowego.
Fot. Archiwum prywatne Przemka
Historia inwestycyjna
Zakup był bardzo dobrze przemyślany – począwszy od lokalizacji ( blisko przystanku, 20 min do centrum Oslo, ciągle 1 strefa mimo, że to już nie Oslo ) do ceny mieszkania.
Mieszkanie zostało nabyte za cenę 2,25 mln NOK co przy metrażu 54 m2 dawało kwotę ok 40 tys koron za m2.
Była to według mnie bardzo dobra cena, która pozwalała na dobra odsprzedaż w przyszłości, bądź na wynajem mieszkania z dość dobra stopa zwrotu pomimo kredytowania (mieszkanie można było przebudować tak, aby miało 2 sypialnie).
Finansowanie – 20/80. Bank zgodził się skredytować 80% kwoty mieszkania, ja musiałem wyłożyć 20%.
Przy podpisaniu kontraktu wpłaciłem 10% gotówki, po czym reszta 10% oraz kredyt miały być uruchomione przy odbiorze mieszkania.Także musiałem zapłacić przy kupnie kontraktu tylko 225 tys koron.
Jak już powyżej wspominałem sytuacja na rynku nieruchomości w Norwegii jest bardzo dynamiczna. Ceny w Oslo rosną w zaskakująco szybkim tempie.
Ponadto politycy wprowadzili pewne bariery przy kupnie nieruchomości pod inwestycje w obrębie miasta Oslo. Ta decyzja już teraz wpływa pozytywnie na ceny mieszkań w gminach kolo stolicy, gdzie zaczęli przenosić się mniejsi inwestorzy.
Ceny mieszkań w Oslo osiągnęły na tyle wysokie ceny, ze ludzie poszukują mieszkań w dalszych lokalizacjach, z dobrym dojazdem do centrum miasta.
W związku z taka sytuacja postanowiłem spróbować sprzedać mieszkanie (odsprzedać kontrakt) zanim zostanie przeze mnie odebrane – z czym wiąże się tez parę dodatkowych rzeczy, które być może mogłyby mi utrudnić sprzedaż właśnie w takiej cenie jaką chciałem osiągnąć.
Reasumując moja transakcja nie była typowym flipem, gdzie ktoś kupuje mieszkanie – robi w nim jakieś zmiany – zwykle gruntowny remont i odsprzedaje osiągając zysk.
Ja odsprzedałem kontrakt na mieszkanie realizując zysk. Także moja rola w tej transakcji opierała się na wnikliwej analizie i śledzeniu rynku. Na dobra sprawę jedynie na podpisywaniu dokumentacji ( kupno, kredyt, sprzedaż )
Mieszkanie zostało sprzedane za 3,35 mln NOK, co daje ok 49% wzrost ceny mieszkania ( kontraktu ) w przeciągu 1,5 roku. Wszystko to zostało osiągnięte również dzięki pośrednikowi nieruchomości, który uwierzył w mój plan sprzedaży i pomógł mi zdobyć zainteresowanie mieszkaniem.
Mieszkanie było wystawione na sprzedaż z cena 3,25 mln NOK lecz dzięki większemu zainteresowaniu zostało sprzedane przez licytacje i osiągnęło jeszcze wyższa cenę. Co jest zaskakujące sprzedało się w 12 dni od dnia pojawienia się ogłoszenia w internecie.
Parametry zakupionego mieszkania
| Kraj | Norwegia |
|---|---|
| Miasto | okolice Oslo |
| Lokalizacja | 1473 Lørenskog |
| Typ nieruchomości | Deweloperski |
| Stan techniczny | Dziura w ziemi |
| Metraż | 54 m2 |
| Układ | 2 pokoje |
| Cena zakupu nieruchomości | 2,25 mln NOK |
| Zysk ze sprzedaży | 1,095 mln NOK ( przed podatkiem ) |
| Wkład własny | 0,225 mln NOK ( 10% ) |
| Dodatkowe informacje | Sprzedane po 12 dniach za 3,35 mln NOK ( wzrost wartości mieszkania po 1,5 roku – 49% ) |
Fot. Archiwum prywatne Przemka
Podsumowanie projektu
Stopa zwrotu: zainwestowane 0,225 mln NOK / po transakcji 1,325 mln NOK – koszty transakcyjne 0,05 mln NOK. Daje to zwrot z inwestycji na poziomie +466% przed opodatkowaniem.
Trzeba dodać, że przez ten okres miałem zablokowaną zdolność kredytową na poziomie 1,8 mln NOK, oraz musiałem mieć w rezerwie 225 tysięcy koron jeżeli zdecydowałbym się te mieszkanie odebrać.
Inwestowanie w Norwegii to bardzo ciekawy temat. Tworzy się coraz większa grupa osób, zainteresowanych dzieleniem się wiedzą i doświadczeniem.
12.05.2017 spotykamy się w Oslo z Pawłem Albrechtem. Zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości zapraszamy do kontaktu na [email protected].
