01 Rafał Matyjaszek – dwupak kawalerek z ogrzewaniem elektrycznym
Mieszkanie inwestycyjne we Wrocławiu
Cześć, nazywam się Rafał Matyjaszek i wspólnie z żoną Izabelą oraz grupą inwestorów działamy na Wrocławskim rynku nieruchomości jako Elite Invest sp. z o.o. Razem z naszym team’em przygotowujemy rocznie ponad 20 inwestycji mieszkaniowych. Wraz z zaprzyjaźnionymi inwestorami z powodzeniem inwestujemy w apartamenty w Dubaju i ciągle aktywnie rozglądamy się za nowymi, atrakcyjnymi rynkami.
Inwestowanie w nieruchomości zaczęliśmy ponad 10 lat temu. Początkowo były to grunty i mieszkania w Polsce, a później apartamenty w Dubaju, gdzie Izabela pracowała jako pośrednik nieruchomości. Po powrocie do Polski, założyliśmy firmę, zatrudniliśmy pracowników i znacznie zwiększyliśmy skalę działania. Aktualnie robimy flipy oraz gotowce inwestycyjne dla inwestorów zainteresowanych dochodem pasywnym.
Zajmujemy się też sourcingiem dla innych inwestorów. Z racji dużego doświadczenia w branży budowlanej i inżynierskiego wykształcenia wyspecjalizowaliśmy się w trudnych tematach, czyli remontach w kamienicach. Bierzemy aktywny udział w spotkaniach networkingowych Pawła Albrechta, na których poznajemy inwestorów i nowych współpracowników.
W tej historii pokażemy Wam nasz projekt przerobienia mieszkania na dwie mikro kawalerki z użyciem ogrzewania elektrycznego.
Mikro kawalerki
Ogrzewanie elektryczneW mieszkaniu był stary piec kaflowy i postanowiliśmy w miejsce ogrzewania węglowego zamontować ogrzewanie elektryczne na podczerwień. Porównaliśmy koszt i czas wykonania ogrzewania gazowego i ogrzewania elektrycznego i oto zestawienie przygotowane dla mieszkania o powierzchni użytkowej 36 mkw.:
| Ogrzewanie gazowe | Ogrzewanie elektryczne na podczerwień | |
| Projekt | Konieczny | Niewymagany |
| Pozwolenie na budowę | Konieczne – 2 miesiące | Niewymagane |
| Czas wykonania | 3 tygodnie | 1 tydzień |
| Koszt wykonania | około 15 000 zł | 4 500 zł |
| Koszt eksploatacji zimą | ~240 zł | 320 zł ( ogrzewanie ) |
Zamontowaliśmy promienniki sufitowe o mocy 750 W oraz maty podłogowe na podczerwień instalowane pod panelami podłogowymi. Oba systemy ( góra i dół ) działają niezależnie i są sterowane osobnymi termostatami z timer’em. Rozwiązanie takie pozwala programować w ciągu doby dowolnie temperaturę w pomieszczeniu, tak aby odczuwać komfort cieplny.
Dodatkowo, w łazienkach są zainstalowane maty podłogowe grzewcze pod kafelkami i grzejnik drabinkowy naścienny, również sterowany za pomocą termostatu. Mikrokawalerki są wyposażone w podliczniki prądu, tak aby każdy lokator na bieżąco miał informację nt. zużycia prądu i kosztów ogrzewania. Rozwiązanie to jest bardzo wygodne w trakcie zarządzania najemcami.
Najważniejsze – zwrot z inwestycji
Dwupak mikrokawalerek został zakupiony przez inwestora końcowego jeszcze w trakcie remontu. Długoletnia umowa najmu z gwarancją czynszu oznacza dla inwestora wygodę oraz pewny i bezpieczny zysk na poziomie 8% rocznie.
Dane finansowe poniżej:
– Cena dwupaka mikro-kawalerek: 300 000 zł
– Gwarantowany miesięczny dochód z najmu: 2 000 zł
– Zwrot roczny ROI 8%
– 5 letnia umowa zarządzania najmem.
Parametry techniczne mieszkania
| Kraj | Polska |
|---|---|
| Miasto | Wrocław |
| Lokalizacja | Nadodrze |
| Typ nieruchomości | Kamienica |
| Stan techniczny | Do podziału i remontu |
| Piętro | Parter |
| Układ | 36 m2 podzielone na 14 m2 i 16 m2 |
| Układ przed adaptacją | 1 kawalerka |
| Układ po adaptacji | 2 kawalerki |
Zdjęcia nieruchomości
Podsumowanie historii
Kawalerki zostały wynajęte w ciągu dwóch dni. Decydującym aspektem zapewne była doskonała lokalizacja oraz wysokiej jakości wykończenie lokali. Zdecydowana większość przygotowywanych przez nas pokoi we Wrocławiu wynajmujemy w ciągu kilku dni, czasami najemcy wpłacają kaucję rezerwacyjną bez oglądania mieszkania.
Jeśli chcesz zarabiać pasywnie na nieruchomościach to napisz do nas email lub odezwij się na fan page’u Elite Invest FB. Z przyjemnością odpowiemy na wszystkie Twoje pytania. Poznasz inne nasze równie ciekawe i atrakcyjne finansowo projekty oraz zobaczysz jak z sukcesem inwestujemy we Wrocławiu i w Dubaju. Zapraszamy!
Update 19.01.2019
Wiele osób pisało do mnie w wiadomościach prywatnych i na FB pytając jak wyglądają koszty eksploatacji takiego ogrzewania elektrycznego na podczerwień. W portfelu Elite Invest mamy kilka mieszkań w kamienicach z ogrzewaniem elektrycznym, ale promienniki sufitowe w połączeniu z matami podłogowymi stosowaliśmy po raz pierwszy, stąd sam byłem ciekaw efektów. Oto podsumowanie i wnioski:
- Miesięczny rachunek za prąd: 480 zł za obie kawalerki (3 osoby), z czego na same ogrzewanie 320 zł ( mamy zamontowane podliczniki ). Pozostałe 160 zł to grzanie wody ( bojlery ) oraz codzienne zużycie ( lodówki, płyty ceramiczne, pralka, oświetlenie ).
- Komfort lokatorów: lokatorzy chwalą sobie możliwość sterowania i programowania jakie daje ogrzewanie z elektronicznym termostatem. Dodatkowe ogrzewanie podłogowe zwiększa uczucie komfortu cieplnego.
- Komfort inwestora: niższe koszty instalacji, brak spalin i konieczności corocznych przeglądów pieca gazowego
i przewodów kominowych. Brak ryzyka zaczadzenia.
Podsumowanie: ogrzewanie elektryczne, pomimo kilku drobnych wad to naszym zdaniem dużo korzystniejsze rozwiązanie od ogrzewania gazowego. Miesięczne koszty eksploatacji są bardzo zbliżone do ogrzewania gazowego, komfort użytkowania ogrzewania elektrycznego jest większy, awaryjność mniejsza ( zwłaszcza jak lokatorzy kręcą przy piecu gazowym ), a sama instalacja jest dużo bezpieczniejsza od gazowej. Koszty oczywiście każdy inwestor powinien sobie wyliczyć sam i zastanowić się, które rozwiązanie będzie dla konkretnej inwestycji najlepsze.
W razie pytań dotyczących tego i innych możliwości ogrzewania elektrycznego napisz do nas: [email protected]
Z życzeniami sukcesów
Rafał Matyjaszek
To pierwszy film / artykuł z nowej serii “Sylwetki Absolwentów”. W tych nagraniach pokazujemy jak działają inwestorzy, którzy brali udział w naszych spotkaniach networkingowych.
Właśnie takie osoby możesz spotkać miedzy innymi na Akademii Sourcingu™.
*Wywiad przeprowadzony w grudniu 2018 roku.
