Tomek z Norwegii
Budowa domu w wysokim standardzie
Wstęp
Nazywam się Tomek i mieszkam w Norwegii od 2008 roku. Pomysł na wyjazd do Norwegii był związany z chęcią zebrania kapitału do rozkręcenia firmy.
W Polsce handlowałem numizmatyką – kiedyś był to dobry temat do inwestycji. W Norwegii zacząłem dobrze zarabiać, odstawiłem handel monetami i zacząłem wgłębiać się w tematykę nieruchomości.
Na co dzień pracuje na etacie i poza pracą zajmuje się analizą rynku nieruchomości, a w szczególności tematyką budowy domów.
Uwaga od redaktora: Opisywana tutaj historia jest nieco inna niż pozostałe znajdujące się na tym blogu. Nieruchomość nie została jeszcze sprzedana więc teoretycznie nie przyniosła zysku. Płynność nieruchomości w tym rejonie jest jednak na tyle wysoka, że można by było w krótkim okresie czasu zrealizować szacowany zysk.
Historia pokazuje za ile została kupiona działka, postawiony dom i ile aktualnie warta jest cała nieruchomość.
Zachęcam do śledzenia rynków nieruchomości w różnych krajach w różnych okresach, ponieważ to co się dzieje dzisiaj w Norwegii to ewidentne pompowanie bańki, która w końcu pęknie. Należy więc korzystać z płynącego wzrostowego trendu i w odpowiednich momentach podejmować decyzje o zakupie i sprzedaży swoich nieruchomości.
Fot. Archiwum prywatne Tomka
Historia inwestycyjna
Początkowy plan zakładał zakup gruntów w Polsce. Po zebraniu kapitału 200 tys. zł kupiłem działki w Polsce ( czekają jeszcze na swój czas ). Po pewnym czasie zmieniłem kierunek działania, bo zauważyłem duży potencjał na norweskim rynku. W 2013 roku kupiłem działkę 962m2 za kwotę 700,000 kr. Zakup był kredytowany – mój wkład wyniósł 30% czyli 210,000 kr.
Chciałem jak najszybciej rozpocząć budowę domu, lecz przez sprawy osobiste sprawa się przeciągnęła. W międzyczasie otrzymywałem oferty odkupu działki, ale miałem już plan budowy i wiedziałem, że więcej zarobie na odsprzedaży domu.
Brałem pod uwagę 2 rozwiązania. Zlecenie budowy domu pod klucz firmie budowlanej lub zajęcie się tym samemu. Wyceny jakie otrzymałem od potencjalnych wykonawców wydawały mi się zbyt duże, także postanowiłem sam zorganizować całą budowę.
W 2015 roku miałem gotowy projekt domu i udało skompletować się ekipę budowlaną. Dogadałem się z bankiem odnośnie kredytu pod działkę. Udało się ”odchudzić” kredyt do 20% wkładu własnego.
Ponadto miałem trochę zebranej gotówki, także budowę domu zacząłem używając środków własnych. W maju otrzymałem pozwolenie na budowę i w czerwcu wszystko ruszyło. Wstępnie zainwestowałem w budowę 700,000 kr po czym zaciągnąłem kredyt na dalsze prace.
Wszystkie prace były gotowe w przeciągu roku. Miałem jedynie problem z przyłączem prądu – upadła firma która miała się tym zająć a znalezienie nowej zajęło trochę czasu.
Budowa domu
Od zawsze interesowałem się budownictwem, także dzięki temu projektowi mogłem zobaczyć czy rzeczywiście jest to coś czym mógłbym się zajmować w przyszłości.
Koordynacja projektu budowy domu jest procesem bardzo skomplikowanym – szczególnie w przypadku próby osiągnięcia wysokiej jakości przy możliwe niskich cenach.
Większość ekip budowlanych była z Polski. Nadzór nad budową prowadził uprawniony do tego kierownik budowy. Pozostałe ważne rzeczy takie jak hydraulika, elektryka, wentylacja, prace ziemne, architekt, firma sprawdzająca szczelność i normy budowy prowadzili również uprawnieni do tego norwescy fachowcy.
Materiały wykończeniowe udało mi się kupić w Norwegii, po zniżkach. Natomiast stal, pustaki, strop, okna były sprowadzane z Polski. Łazienki i kuchnie też były sprowadzone z Polski. Dom został wykończony w wysokim standardzie, także całkowity koszt budowy domu zamknął się w kwocie 4,2 mln koron.
| Kupno działki w 2013 z 30% wkładem | 700,000 kr |
| 30% wkładu w gotówce | 210,000 kr |
| Kredyt na budowę domu | 3,200,000 kr |
| *Obecne obciążenie kredytowe razem | 3,150,000 kr |
| Całkowity koszt działki, budowy i innych | 4,200,000 kr |
| Wycena domu | 6,000,000 kr |
| Wynajmowana część domu przynosi | 7,500 kr |
| Rata kredytu + koszty domu | 13,000 kr |
| Ujemny cashflow ( dom na własny użytek ) | – 5,500 kr |
| Użyta własna gotówka razem | 1,000,000 kr |
| Szacunkowy zysk ze sprzedaży domu: | 1,800,000 kr |
| Kraj | Norwegia |
| Lokalizacja | 1930 Aurskog |
| Dom | 260 m2 |
| Działka | 962 m2 |
| Sypialnie | 4 |
| Łazienki | 2 |
| Salony | 2 |
| Na parterze dodatkowo wynajmowane | 45 m2 z jedną sypialnią |
| Budowa domu | 06.2015 – 10.2016 |
*Kredyty były zmniejszane przy użyciu gotówki
Fot. Archiwum prywatne Tomka
Podsumowanie projektu
Tomek zainwestował w budowę domu ze środków własnych około 1 mln koron. Dzisiaj łączne obciążenie kredytowe wynosi 3,150,000 kr. Miesięczna rata kredytu w wysokości około 13,000 kr stale spłaca kapitał i odsetki. Wynajmowana część nieruchomości przynosi dochód z wynajmu w wysokości 7,500 kr.Część związana z najmem przynosi więc negatywny cashflow. Dom jest jednak nadal użytkowany przez Tomka, więc nieruchomość ma w sobie bardzo duży potencjał uwolnienia gotówki.
Całkowity koszt inwestycji łącznie z kredytami to kwota około 4,2 mln koron.
Dom został wyceniony na kwotę ~ 6 mln koron, więc gdyby dziś został sprzedany to zarobek sięgnąłby kwoty około 1,8 mln NOK.
Spędzony czas przy budowie jest nieocenionym doświadczeniem, które zostanie wykorzystane w najbliższej przyszłości.
Ze sprzedażą domu prawdopodobnie nie było by problemu. Tak duży wzrost wartości nieruchomości spowodowany jest głównie wzrastającymi w zawrotnym tempie cenami nieruchomości w Norwegii. Właśnie dlatego pojawia się coraz więcej opisywanych historii osób działających na rynku nieruchomości w tym kraju. Trzeba wykorzystywać przede wszystkim szanse, które daje rynek sam w sobie w określonym przedziale czasu.
Jeżeli chcesz poznać Tomka i chciałbyś z nim wspólnie wybudować i sprzedać dom w Norwegii to zapraszamy na spotkanie z Pawłem Albrechtem i inwestorami z Oslo 12 maja.
Jeżeli masz pytania do Tomka pisz bezpośrednio na mail: [email protected]
