Zamienił odszkodowania lotnicze na nieruchomości

Michał Stanisz to 34-latek z Wrocławia, który poświęcał kilkanaście godzin dziennie na prowadzenie firmy zajmującej się odszkodowaniami lotniczymi. Gdy brakowało czasu na normalne życie, postanowił zmienić branżę. To właśnie m.in. po Akademii SourcinguTM u Pawła Albrechta postawił na nieruchomości.

Teraz w swoim portfelu inwestycyjnym ma 13 pokoi, 3 kawalerki, 2 mieszkania dwupokojowe i 2 kolejne lokale w remoncie. Obecnie praca zajmuje mu znacznie mniej czasu, a inwestor dąży do pasywnego miesięcznego zysku w wysokości 40 tys. zł. Ten cel chce osiągnąć jeszcze przed 40 urodzinami.

Fot. Archiwum prywatne Michała Stanisza

Nowy początek

Nieruchomościami zaczął interesować się cztery lata temu, a od dwóch się nimi zajmuje. Michał pierwszy rok poświęcił na zdobywanie wiedzy, szkolenia, poszerzanie kompetencji, networking i uczestnictwo w eventach. Gdy poczuł się pewnie, zaczął samodzielnie szukać okazji inwestycyjnych.

Poza wynajmem pokoi, zarządzaniem kawalerkami i mieszkaniami, przygotowuje również bezpieczne i legalne gotowce inwestycyjne, dostarczając współpracującym inwestorom dodatkową dokumentację, która jest cennym źródłem wiedzy nt. kupowanej nieruchomości. Część z nich realizuje pod konkretne zamówienie inwestorów. Na celowniku ma także  kamienice oraz inwestycje deweloperskie.

 

Biznes w odszkodowaniach

Michał przez pewien czas łączył pracę w nieruchomościach z inną działalnością. Przez 6 lat zajmował się odszkodowaniami lotniczymi, wypłacanymi za opóźnione lub odwołane loty. Jako współwłaściciel oraz członek zarządu firmy poświęcał wiele czasu i zaangażowania w rozwijanie działalności spółki.

Plusem tego zajęcia była możliwość pracy zdalnej i wykonywania zadań z każdego miejsca na ziemi. Natomiast minusem była bardzo duża ilość pracy operacyjnej, kadrowej, finansowej, rachunkowej i administracyjnej. W takiej sytuacji brakowało czasu i przestrzeni na rozwój, a to najważniejszy zawodowy cel Michała.

„Moim priorytetem zawsze było poszerzanie wiedzy, kompetencji, ciągły rozwój. Chcę czuć, że idę do przodu. W poprzednim biznesie w pewnym momencie mi tego zabrakło, popadłem w rutynę managerską” – wyznaje Michał.

Michał wraz z poszerzaniem wiedzy dot. nieruchomości dostrzegał szereg nowych możliwości. Z biegiem czasu uznał, że praca w nowej dla niego branży jest bardzo opłacalna, więc powoli zaczął wycofywać się z dotychczasowych zajęć. Od roku poświęca swój czas już tylko inwestycjom nieruchomościowym.

 

Najpierw teoria, później praktyka

Droga edukacyjna Michała zaczęła się wiele lat temu, trwa do dzisiaj i jest zaplanowana na długi czas do przodu. Mama nauczycielka i tata informatyk wpoili synowi ambicje, zachęcili do ciągłego rozwoju i zainspirowali do podnoszenia jakości życia. Gdzie szukał wiedzy?

Najpierw były to lokalne spotkania inwestorów we Wrocławiu, następnie Akademia SourcinguTM Pawła Albrechta, na którą wracał już kilkukrotnie. Kolejnym krokiem okazały się Warsztaty z Podnajmu, po których wziął udział w Warsztatach z Remontu.

Najbardziej zainteresowała mnie konkretna wiedza nt. zdolności kredytowej i gotowców inwestycyjnych. Zwróciłem szczególną uwagę na zarządzanie najmem, weryfikację najemców, poszukiwanie mieszkań. Do tego pozytywna dawka energii, motywacji, wartościowe osoby, które można było poznać i porozmawiać z nimi na poważne tematy, ale w luźnej atmosferze” – wspomina Michał.

Idea wolności finansowej

Ostatecznie Michał postawił na inwestowanie w nieruchomości, ponieważ w tej branży po osiągnięciu wolności finansowej może mieć najwięcej czasu dla siebie i swojej rodziny. Już dzisiaj tak dba o ustawienie procesów inwestycyjnych, aby je jak najszybciej automatyzować. Jest to miła odmiana w porównaniu do poprzedniego biznesu, którym zarządzał i poświęcał mu nawet kilkanaście godzin na dobę.

Mieszkania rzeczywiście zarabiają na siebie co miesiąc i przy odpowiednim zarządzaniu oraz weryfikacji najemców, biznes się kręci i można robić równocześnie wiele innych rzeczy” – przekonuje Michał.

Inwestor traktuje nieruchomości jako plan na zarabianie długoterminowe. Podkreśla, że w sezonie trzeba poświęcić czas, znaleźć najemców i zorganizować procesy. Za to przez pozostałą część roku pojawia się stały, pewny zysk bez konieczności ciągłego zaangażowania i poświęcania czasu na pracę.

 

Przeboje z ekipami remontowymi

Remont to strategiczny etap inwestowania w nieruchomości. Obecnie Michał współpracuje ze sprawdzonymi fachowcami, jednak początki nie były godne pozazdroszczenia. Do remontu swojej pierwszej inwestycji początkujący inwestor wziął trzy różne ekipy. Okazało się to dużym błędem. Podwykonawcy się nie znali, więc gdy tylko pojawiały się problemy to zrzucali wzajemnie na siebie winę i odpowiedzialność.

Podczas tego remontu zostały zalane świeżo położone panele, a każdy z fachowców wskazywał jako winnego pracownika innej ekipy. Kończyło się to kłótniami, które wpływały na wydłużenie czasu remontu. Na szczęście mieszkanie było ubezpieczone, więc Michał uzyskał część pieniędzy za panele od firmy ubezpieczeniowej.

Na własnych błędach nauczyłem się, że najlepiej mieć jedną ekipę, która obsłuży cały remont konkretnej nieruchomości. Jeżeli cokolwiek nieprzewidzianego wydarzy się w trakcie prac, wówczas odpowiedzialność nie rozdziela się na kilka zespołów. Główna ekipa dobiera sobie elektryków i hydraulików, a inwestor rozlicza ich pracę tylko z jedną konkretną osobą.”– doradza Michał.

 

Inwestowanie na własny rachunek

Pierwszą inwestycją Michała było mieszkanie na pokoje. Lokal w kamienicy miał 127m2 i Michał zapłacił za niego 3700 zł/m2. Z trzech pokoi zrobił siedem, a z jednej łazienki cztery. Żeby osiągnąć taki efekt, musiał przeprowadzić w mieszkaniu remont generalny wraz z wymianą elektryki, ogrzewania, hydrauliki, a także odrestaurowania ścian, podłóg i sufitów.

W trakcie wykańczania obiektu pojawiły się nieprzewidziane trudności, bowiem ściana, w której wywiercono dwa otwory, zaczęła się ruszać. W efekcie musiała zostać zburzona i postawiona od nowa. Kosztowało to młodego inwestora dodatkowy czas oraz pieniądze. Remont trwał cztery miesiące i wyniósł wraz z materiałami, robocizną i wyposażeniem ok. 160 tys. zł.  Wszystkie pokoje zostały zajęte przez najemców po ok. 3 tygodniach od zakończenia remontu. Mieszkanie generuje średni miesięczny przychód w wysokości 6 tys. zł.

Kolejne mieszkanie zakupione przez Michała również znajdowało się w kamienicy. Tym razem lokal miał 6 pokoi. Również tutaj nie obyło się bez niemiłych niespodzianek. Elektryk przyszedł do pracy i miał zrobić otwory pod puszki w ścianie. Był przekonany, że ściany w kamienicy są bardzo grube, a niespodziewanie przewiercił się do sąsiada. Efekt był taki, że ekipa Michała ponownie musiała stawiać nową ściankę ze stelażem, ponieważ okazało się, że poprzednia miała tylko 6 cm grubości.

Wszystkie remonty są wyzwaniem, ale trzeba się przygotować, że w kamienicy zawsze wydarzy się coś niespodziewanego” – ostrzega inwestor.

Inwestowanie w cudzym imieniu

Po ukończeniu szkoleń, warsztatów, poznaniu rynku i przeprowadzeniu kilku inwestycji na własny rachunek Michał zaczął rozglądać się za inwestorami zewnętrznymi. Najpierw kupował mieszkania na siebie, aby od początku budować efekt skali i jak najszybciej zapewnić sobie wysoką emeryturę. Po kilku udanych inwestycjach na własne konto, Michał zaczął interesować się gotowcami inwestycyjnymi.

Teraz już wiem jak to robić. Zdobyłem doświadczenie, przeszedłem całą drogę samodzielnie, ucząc się na własnych błędach, więc mogę robić to samo dla innych. Zacząłem przygotowywać gotowce dla inwestorów zewnętrznych. Dodatkowo moje gotowce są zrobione w legalny sposób, tj. posiadam uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej na przebudowy oraz stosuję pozwolenie na budowę, np. pod kątem wentylacji. Chodzi o to, aby inwestor, który kupuje ode mnie mieszkanie nabywał produkt inwestycyjny, który jest nie tylko solidnie wykonany, ale też bezpieczny bez obawy, że np. PINB wezwie go do przywrócenia mieszkania do stanu pierwotnego.”– wspomina Michał.

Okazja inwestycyjna

Za swoją trafioną inwestycję Michał uważa zakup mieszkania przy ul. Komandorskiej we Wrocławiu. W lokalu wcześniej znajdowało się trzypokojowe biuro. Po przeprowadzonym remoncie nieruchomość zamieniła się w trzy mikrokawalerki i jedno mieszkanie dwupokojowe.

Informacje dotyczące mieszkania

Kraj Polska
Miasto Wrocław
Lokalizacja Ul. Komandorska, blisko centrum miasta
Typ nieruchomości Nowe budownictwo
Piętro 5 piętro (winda do 4 piętra)
Układ Remont z trzypokojowego biura na 3 mikrokawalerki i jedno mieszkanie dwupokojowe
Układ przed adaptacją 130 m2 po podłodze (mieszkanie ze skosami)
Układ po adaptacji Cztery lokale o metrażu: 25m kw, 25m kw, 30m kw, 32mkw
Cena zakupu nieruchomości 465 000 zł (4200/m2)
Koszt remontu i wyposażenia 130 000 zł (ok. 1000 zł/m)
Czas trwania remontu Ok. 8-10 tygodni
Czas zwrotu z inwestycji 7 - 8 lat
Przychód miesięczny 7 900 zł z mediami
Dochód roczny z lokalu dla inwestora Ok. 78 tys zł
Rata kredytu 1500 zł, kredyt na 30 lat
Czas spłaty kredytu 30 lat
Finalny miesięczny zysk 5 000zł
Zwrot z inwestycji - ROI ROI 13%, zwrot z inwestycji po ok. 7-8 latach
Bonus
  • Możliwość zrobienia czterech mieszkań z jednego bez żadnych młynków
  • Ogrzewanie i woda – miejskie w nowym budownictwie
  • Lokalizacja za szlabanem i z miejscami parkingowymi
  • Dzięki skosom, okazało się, że mieszkanie jest większe, niż się wydawało
Dodatkowe informacje

Przed remontem w lokalu były trzy pomieszczenia biurowe i duża kuchnia. Adaptacja polegała na wymianie elektryki, wielu przeróbkach hydraulicznych i sanitarnych, montażu oraz demontażu ścian. Dzięki wsparciu zaufanego architekta Borysa Iżyckiego, kanalizacja w mieszkaniu została wykonana beż żadnych młynków, a trzeba było zrobić cztery niezależne łazienki.

Koszt miesięczny utrzymania lokalu wynosił 2900zł. Opłaty 350zł x 4 – 1400 zł (media z prądem i Internetem); czynsz ok. 900, ogrzewanie i woda zawarte w czynszu. Rata kredytu – 1500 zł.

Nie wstydź się sukcesu

Michał zauważa, że w Polsce wiele osób wstydzi się lub boi mówić o osiąganych wynikach. Panuje zwyczaj nie wychylania się z opowieściami o swoich sukcesach. Gdy poznał społeczność inwestującą w nieruchomości, która chętnie się wspiera, dzieli wiedzą i doświadczeniami to poczuł się swobodnie.

Zarówno rozmowy networkingowe, jak i dyskusje w zamkniętej grupie absolwentów warsztatów Pawła Albrechta na Facebooku, bardzo mnie inspirują i dodają siły do działania. Tutaj nikt nie ukrywa ile i na czym zarobił, a także jak dużo go to kosztowało. Wiedza, którą dajesz, wraca do Ciebie od innych inwestorów.” – mówi Michał

 

Czuje, że żyje

Squash, biegi, rower i bliskość rodziny – to elementy, które sprawiają, że Michał czuje się szczęśliwy. Dzięki wsparciu, które dostaje od żony Doroty, czuje się pełen sił i chęci do działania.

„To bardzo ważne, aby iść przez życie z osobą, która jest motywacją w dobrych chwilach i podporą w tych trudniejszych. Mam szczęście, że jestem w związku z bardzo cierpliwą, pogodną, wspaniałą i ambitną kobietą. Razem budujemy naszą drogę do celu, nie mógłbym lepiej trafić” – podkreśla Michał.

Fot. Archiwum prywatne Michała Stanisza

Fot. Archiwum prywatne Michała Stanisza

Co po nieruchomościach?

Michał Stanisz inwestuje w nieruchomości, rozwija się, poznaje osoby z branży, aby móc swobodnie podróżować i przeprowadzić się do ciepłych krajów. Robi to, aby za kilka lat żyć już tylko z dochodu pasywnego. Jakie ma plany po osiągnięciu wymarzonej wolności finansowej?

Docelowo chcę poświęcać na pracę ok. 1-2  godziny w miesiącu i ma to być tylko sprawdzanie przelewów. Teraz pracuję ciężko, aby automatyzować poszczególne procesy. Mój cel to życie w podróży i osiedlanie się co kilka, kilkanaście miesięcy w innym kraju – wyznaje Michał”.

Na celowniku Michała i jego rodziny są egzotyczne kierunki. Rozważają Kostarykę, Filipiny i Tajlandię.

Będę poznawał kulturę innych krajów, uczył się ich języka, a gdy najdzie mnie ochota to może nawet na jakiś czas zatrudnię się u lokalnej ludności. Nie po to, aby zarabiać, ale po to, by naprawdę poznać ich życie” – planuje Michał.

Fot. Archiwum prywatne Michała Stanisza

Kontakt

Michał zaprasza do kontaktu osoby, które chcą kupić z nim gotowce inwestycyjne lub wspólnie zainwestować.

Tel. 726 761 615

[email protected]

*Artykuł spisany w styczniu 2020 roku.