AON 26: Jak przeprowadzić sprawny remont mieszkania?

Zapoznaj się z pierwszą audycją poruszającą temat remontowy.

Znajdziesz tam:

1. Jak znaleźć i współpracować z dobrą ekipą remontową.
2. Jak sprawnie przeprowadzić remont mieszkania.
3. Jak usprawniać przyszłe remonty.

Remont to jedyny etap, na którym możemy wtopić pieniądze. Najgorsze co można zrobić, to zaufać ekipie remontowej i wyjechać na wakacje. Daje więc kilka wskazówek jak współpracować z ekipą remontową i zarządzać remontem.

Motto naszej idealnej ekipy remontowej powinno brzmieć: szybko tanio i na trzeźwo.

Mówiąc już poważnie, dobrą ekipę budowlana można poznać po tym, że mają zajęte terminy.
Jeżeli ekipa ma wolne terminy i szuka pracy – coś jest nie halo.

Transkrypt audycji:

Słuchasz audycji „Albrecht o nieruchomościach”. Ja nazywam się Paweł Albrecht, a ta audycja będzie poświęcona remontom. Poruszymy trzy główne tematy. Po pierwsze – jak znaleźć i współpracować z dobrą ekipą remontową? Po drugie – jak sprawnie przeprowadzić remont mieszkania? Po trzecie – jak usprawniać przyszłe remonty?

Na początek, zanim przejdziemy do głównego tematu audycji mam dla ciebie ciekawostkę. Wczoraj na Facebooku uruchomiłem aukcję, taką jak zrobił pewien Kanadyjczyk. Jeżeli wpiszesz w Google hasło one red paperclip to wyskoczy ci historia Kanadyjczyka, który kiedyś miał czerwony biurowy spinacz, wymieniał się za przedmioty o wyższej wartości z innymi ludźmi i doszedł aż do wymiany domu. W międzyczasie wymienił ten spinacz na długopis, na grilla, na kontrakt ze studiem nagrań, na roczny czynsz w mieszkaniu, to powymieniał na różne inne rzeczy. Aż w końcu rolę filmową wymienił na mieszkanie, na dom.

Mój kolega zrobił podobną akcję i od książki w Polsce w Poznaniu doszedł do usługi szkoleniowej wartej 12 tysięcy złotych. Dzisiaj jeżeli wymieni tą usługę na coś o większej wartości, prawdopodobnie będzie to samochód to od zwykłej książki dojdzie do samochodu.

Ja zainspirowany tymi dwoma historiami postanowiłem zrobić własną wymianę i na Facebooku postanowiłem, że wymienię się za moje szkolenie z wyszukiwania okazji inwestycyjnych, które się nazywa Akademia Sourcingu o wartości 590 złotych. Do tego dorzucam godzinę konsultacji na temat inwestowania w nieruchomości, więc oferuję pakiet o wartości tysiąca złotych.

Ten pakiet o wartości tysiąca złotych wymieniłem wczoraj wieczorem, 2 godziny od dania wpisu na projekt kawalerki, który jest mi potrzebny o wartości 3,5 tysiąca złotych. Dałem coś, co jest warte według mnie tysiąc złotych za coś, co jest warte według kogoś 3,5 tysiąca złotych. Wymieniłem bilet na szkolenie na projekt kawalerki.

Chciałbym ten projekt kawalerki wymienić na coś o większej wartości – tak, żeby w końcu dojść do wymiany na kawalerkę. Z racji tego, że zajmuję się inwestowaniem w nieruchomości byłaby to fajna historia medialna, gdyby udało się coś takiego zrobić.

Dlatego Słuchaczu, jeżeli chciałbyś się wymienić za projekt kawalerki lub cofnąć się o krok i wymienić się za bilet na Akademię Sourcingu to serdecznie zapraszam cię do kontaktu na [email protected], żebyś przedstawił mi swoją propozycję wymiany.

To tyle tytułem wstępu, przejdźmy teraz do głównego tematu naszej audycji. Po pierwsze – jak znaleźć i współpracować z dobrą ekipą remontową? Przede wszystkim remont to jedyny etap na którym możemy wtopić pieniądze. Najgorsze co można zrobić to zaufać ekipie remontowej i wyjechać na wakacje. Jeżeli ktoś z was stracił na nieruchomościach to na 99% była to sytuacja związana z ekipą remontową albo z przeszacowaniem kosztów remontu.

Dam ci więc teraz kilka wskazówek, jak wybrać i współpracować z ekipą remontową. Motto naszej idealnej ekipy remontowej powinno brzmieć – szybko, tanio i na trzeźwo. A mówiąc już całkiem poważnie – dobrą ekipę budowlaną można poznać po prostu po tym, że zawsze mają zajęte terminy.

Jeżeli ekipa remontowa ma wolne terminy i szuka pracy to na pewno jest coś nie halo z tymi ludźmi, bo nie ma możliwości, żeby dobry fachowiec szukał pracy. To praca szuka dobrego fachowca. Czyli przede wszystkim bazujemy na rekomendacjach osób, które już przeprowadziły remont z daną ekipą.

Nie warto też brać ludzi, którzy nie wyceniają wysoko swojej pracy. Jeżeli ktoś wycenia pracę dużo niżej niż robią to inni fachowcy to należy takich ludzi unikać. Najgorsze co można zrobić w remoncie to robić poprawki. Nie dość, że kosztuje to dwa razy to kosztuje to jeszcze ogrom czasu i często blokuje to kolejne etapy inwestycji, kolejne etapy remontu.

Jeżeli jeszcze nie masz ekipy remontowej to pierwsze co powinieneś zrobić to zapytać wszystkich znajomych i lokalnych inwestorów, których możesz spotkać na różnych spotkaniach, czy mogą polecić jakąś wolną ekipę remontową, która zaraz będzie potrzebowała kolejnej pracy, bo aktualnie kończą jakieś mieszkanie. Oczywiście nastaw się na to, że możesz przejść przez 5-6 czy nawet 10 ekip, zanim znajdziesz ludzi godnych polecenia.

Jak zdecydujesz się na współpracę już z jakąś ekipą to z całej tej drużyny pierścienia musisz wyłonić jednego lidera na którym spocznie odpowiedzialność za przeprowadzenie całego remontu. Z taką osobą podpisujemy umowę. Przede wszystkim musimy podpisać umowę, nigdy tego nie robimy bez umowy i przekazujemy tej osobie zawsze jakiś budżet na drobne, dodatkowe wydatki.

Jeżeli zaufamy tej osobie i przekażemy jej kilkaset złotych czy 1,5 tysiąca to nie będziemy musieli jeździć co chwilę do Castoramy po jakiś silikon, klej i inne takie pierdoły, które są potrzebne do posuwania prac do przodu, ale są na tyle drobne, że możemy je przekazać właśnie takiej osobie, która weźmie na te wszystkie zakupy faktury i ściągnie nam z głowy podróże pomiędzy Castoramami.

Oczywiście należy pamiętać o tym, że ludzie, których nie znamy albo którym nie zależy na współpracy z nami, bo traktują to jako jednorazową przygodę mogą takie zakupy wykorzystywać na inne cele prywatne. Czyli na przykład ktoś powie, że kupił silikon na fakturę, a tak naprawdę ten silikon pójdzie na inną budowę.

Jeżeli nawet nas przytną na silikonie to nic się złego nie stanie. Grunt, żeby mieszkanie było dobrze zrobione i spięło się w tym budżecie, który razem ustalimy.

Z ekipy trzeba wyłonić osoby, które są specjalistami w swoim fachu. Nie może być tak, że osoba, która świetnie kładzie płytki, panele, robi elektrykę czy cokolwiek innego, co musi robić osoba z doświadczeniem to żeby ta osoba malowała zwykłe ściany. To jest po prostu strata czasu i umiejętności tej osoby. Jeżeli mamy więcej mieszkań, które robimy jednocześnie to warto przerzucać te osoby pomiędzy różnymi mieszkaniami.

Czyli najtrudniejsze elementy mieszkania, gdzie są potrzebni najbardziej doświadczeni fachowcy – robią to właśnie ludzie, którzy to potrafią robić. A te takie prace, które są robotą głupiego, czyli skręcanie mebli, malowanie ścian czy czyszczenie, sprzątanie powinny robić osoby, które się przyuczają do zawodu i chcą pomóc w remontach – tak, żeby wykorzystywać czas specjalistów do zadań specjalnych.

Dobra umowa z ekipą remontową powinna przede wszystkim zawierać trzy elementy. Po pierwsze – terminy realizacji. Po drugie – etapy. Po trzecie – kary umowne. Terminy realizacji muszą zostać wpisane do umowy, bo bez tego ekipa znajdzie sobie trzy inne dodatkowe fuchy i będzie na nasze mieszkanie poświęcała najmniej czasu.

Kary umowne są wpisane po to, że jeżeli oni będą opóźniali się z remontem, do czego się zobowiązali, że w tych terminach się wybiorą to będziemy mogli obniżyć ich wynagrodzenie. Jeżeli zrobią z własnej winy remont źle to oczywiście z kar umownych te koszty ściągniemy, ale straconego czasu już nie odzyskamy.

Warto również podzielić sobie remont na etapy, czyli na przykład pierwszym etapem jest przygotowanie mieszkania, drugim etapem jest zrobienie łazienki, trzecim etapem jest zrobienie kuchni, czwartym etapem jest umeblowanie, skręcenie mebli itd.

Warto przelewać środki ekipie po zakończonym danym etapie, czyli przyjeżdżamy na odbiór łazienki i widzimy, że wszystko jest okej to płacimy na następną transzę, za tą poprzednią jak coś brakuje. Rozliczamy się i jedziemy dalej z remontem.

Nigdy nie przelewamy środków z góry – zawsze rozbijamy to na poszczególne etapy. Tylko dzięki temu jesteśmy w stanie szybko zareagować. Jeżeli przeznaczysz na remont 30 tysięcy i wpłaciłbyś 30 tysięcy na konto ekipy i okazałoby się, że łazienka jest niezrobiona na czas i niedokładnie to bardzo ciężko byłoby ci odzyskać resztę kwoty i wymienić tą ekipę, żeby odzyskać te pieniądze i przenieść je do drugiej ekipy.

Robisz to po prostu etapami. Jak zepsują ci łazienkę i wydasz na to tylko 10 tysięcy to będziesz się bawił w odzyskiwanie tych środków. Ale druga ekipa już będzie prowadziła ten remont. Po to są właśnie etapy. Oczywiście to, co tutaj mówię o etapach, płatnościach itd. dotyczy głównie naszego pierwszego kontaktu z ekipą. Jak to już będzie kolejne mieszkanie tej ekipy czy już masz jakąś ekipę to pewnie te rzeczy wyglądają bardziej luźno. Ale warto trzymać się podobnych ram i założeń.

Kolejny tip jest taki, że działa na rynku prawo podaży i popytu. Jeżeli w jakimś mieście bardzo trudno jest znaleźć ekipę budowlaną, a budowlańcy wiedzą o tym to trudno oni są w stanie dyktować warunki i ceny na rynku.

Wiele osób wróciło z zagranicy, na przykład z Wielkiej Brytanii, gdzie zarabiali bardzo duże pieniądze na budowlance. Wracając do Polski chcą utrzymać swój standard życia. Jeżeli dzwoni do niego 10 klientów z jakąś usługą wykończenia mieszkania to on rzuca zawsze zaporową kwotę, żeby 1 na 10 po prostu się zgodził, bo już ma dość szukania ekipy, nie zależy mu tak bardzo na pieniądzach, na oszczędzaniu jak inwestorom i po prostu się na to zgodzi.

Jeżeli ktoś ci powie, że coś kosztuje 10 tysięcy to tak naprawdę może być to tylko zasłona dymna, żeby odrzucić klientów, którzy nie chcą tyle płacić. Tak naprawdę ta usługa może kosztować połowę tego. Zawsze miej świadomość, że dzwoniąc do kilku czy kilkunastu ludzi możesz wyciągnąć jakąś średnią rynkową i potem jeszcze te stawki negocjować w dół. Ale oczywiście ludzi, którzy robią szybko, sprawnie i profesjonalnie warto wynagradzać dobrze – tak, żeby oni chcieli z nami dalej współpracować.

Idąc dalej, ekipa remontowa przede wszystkim musi mieć taką samą wizję jaką masz ty. Czyli muszą zobaczyć na zdjęciu, jaki projekt chcesz zrealizować, pokazać im musisz podobne realizacje, które robiłeś, musisz im wytłumaczyć, że to mieszkanie jest robione na najem, jeżeli takie robisz albo że jest robione na flipa, czyli wszystko musi być zrobione mega dokładnie, bo na tym ci zależy, żeby to mieszkanie drogo sprzedać.

Oni muszą przede wszystkim wiedzieć, jaki ty masz cel. Im częściej pracujesz z taką ekipą, tym łatwiej jest się potem wam dopasować do projektu. Ja was zachęcam do tego, żeby kupić sobie 1 projekt wzorcowego mieszkania i żeby ta ekipa już miała po prostu pełne rzuty, dokumentację techniczną i wiedziała, jakie elementy gdzie montować – tak, żebyście potem nie przyszli na odbiór mieszkania i okaże się, że oni pomontowali rzeczy w innych miejscach niż chcieliście.

To jest kluczowa sprawa, żeby jasno i wyraźnie zaznaczyć co w którym miejscu się znajduje, co jakie ma wymiary – tak, żeby potem nie było niejasności i odkręcania tego na miejscu, bo poprawki to jest coś, co zabija całą inwestycję.

Na koniec, jak ekipa się sprawdzi to robimy wszystko, żeby tą ekipę zatrzymać u siebie. Nie traktujmy przede wszystkim ludzi jak pozycje kosztowe w naszym projekcie. Trzeba do nich mówić przede wszystkim ich językiem. Czyli jeżeli rozmawiasz z budowlańcami to mów i zachowuj się tak jak robią to budowlańcy.

Warto czasami pokazać się z takiej ludzkiej, dobrej strony. Ale nie można też nigdy przegiąć, bo jak za bardzo się skumplujesz z tymi ludźmi to będą cię lekceważyć. Czyli kluczowa rada na koniec w temacie ekip – nigdy nie daj sobie wejść na głowę.

Jeżeli masz dość remontów i nie możesz znaleźć jednak ekipy remontowej w twoim mieście to warto znaleźć osobę, która zarządza remontami. Ja na przykład świadczę taką usługę w Poznaniu – jeżeli ktoś się do mnie zgłosi, żebym przeprowadził mu remont na flipa czy pod najem to ja mam gotowe projekty i mam ekipę budowlaną, która takie remonty przeprowadza na zlecenie i kasuje za samo zarządzanie osobną stawkę.

Czasami warto zajmować się swoimi rzeczami i oddać komuś zarządzanie remontem, co wcale nie jest takie drogie i po prostu mieć święty spokój, podpisać umowę, zajmować się swoimi rzeczami, a remont sam się będzie toczył – zgodnie z projektem, który sobie ustalimy i ty po prostu będziesz się zajmował już zarabianiem pieniędzy, a nie pilnowaniem ekipy.

Zanim przejdziemy do głównego tematu remontu musisz pamiętać o tym, że praca inwestora polega głównie na zarabianiu pieniędzy. To jest normalna firma, która kupuje mieszkanie, remontuje i sprzedaje je drożej. Cały ten proces remontowy w pewnym momencie powinieneś delegować komuś, abyś ty się tym nie zajmował.

Twoim zadaniem jest znalezienie mieszkania poniżej ceny rynkowej – na tym się najwięcej zarabia. To, czy ty zamówisz meble z Ikei, z Bodzio, czy wstawisz lodówkę, czy nie wstawisz to to są kwoty rzędu 1, 3, 5 tysięcy złotych. Jeżeli kupisz mieszkanie 30-40 tysięcy poniżej ceny to nie ma znaczenia co tam zrobisz. Grunt, żeby to było zrobione szybko i sprawnie.

Są też ludzie, którzy mają firmy budowlane i zarabiają na marży samego remontu, czyli kupują mieszkania po cenie rynkowej, żeby po prostu przeprowadzić tam remont, zrobić ładne mieszkanie, które odbiega od tych, które są w bloku i po prostu sprzedają je z jakimś zyskiem i zarabiają na samym remoncie. Nawet nie negocjują cen mieszkań tylko kupują cokolwiek, żeby ekipa miała pracę, żeby można było zarobić właśnie na tym wykonaniu projektu.

Jeżeli jesteś początkującym inwestorem to serdecznie zachęcam cię do tego, żebyś nie podejmował się tematów budowlanych. Sprawy budowlane są dla firm budowlanych. Ty jesteś inwestorem, więc zarabiasz na mieszkaniach, czyli mieszkania z cegły, mieszkania z płyty – tam oprócz krzywych ścian, ścianek działowych, przenoszenia kuchni za wiele się nie może wydarzyć – wszystko jest proste i do policzenia. Jeżeli ludzie tam mieszkają i sąsiedzi nie narzekają na stan techniczny budynku to raczej nic się nie zaskoczy.

A kamienice, podwyższenia strychów, robienie piwnic, dzielenie lokali to są już rzeczy do których trzeba mieć doświadczenie i trzeba już być na wyższym poziomie wiedzy z kosztami, projektami, więc to możesz sobie na początek odpuścić.

Przejdźmy teraz do drugiego punktu naszej audycji, czyli do samych remontów. Po pierwsze – rodzaj przeprowadzonego remontu zależy od tego, kto będzie klientem docelowym naszej nieruchomości. Nie zawsze warto robić remont mieszkania, jeżeli chcemy odsprzedać to mieszkanie z zyskiem.

Czasami po wystawieniu tego samego mieszkania, tylko po odświeżeniu ścian, wyrzuceniu mebli możemy zarobić tyle samo co po remoncie. Różnica jest jednak taka, że jeżeli zrobimy bardzo dobry remont mieszkania, homestading i zdjęcia to nie przychodzą do nas klienci, którzy bardzo marudzą. Czyli jak ktoś przychodzi na gotowe mieszkanie to albo mu się podoba, albo mu się nie podoba, albo ma pieniądze, albo nie ma pieniędzy i tylko sobie ogląda.

A jeżeli nie robisz remontu w mieszkaniu to ktoś przyjdzie i powie – panie, tu jest jeszcze do zrobienia to, tu jest do zrobienia tamto, a cena i jeszcze 70 tysięcy muszę dołożyć jak coś nie wyjdzie. Po prostu będziesz miał z jednej strony po remoncie albo gotowych klientów. A z drugiej strony będziesz miał maruderów, którzy cię będę denerwować i będziesz musiał po 20 razy jeździć dziennie pokazywać mieszkanie wszystkim chętnym.

Robisz remont nie zawsze tylko po to, żeby zarobić na tym, że jest zrobiony remont mieszkania i wygląda ładniej. Ale na tym, żeby po prostu to mieszkanie szybciej sprzedać i nie mieć problemu z tym, że ktoś będzie marudził, że takiego mieszkania niewyremontowanego nie chce.

Musimy sobie rozróżnić dwa kluczowe remonty. Jeden z remontów to jest przygotowanie mieszkania do klasycznego flipa pod rodzinę, czyli mieszkanie w wysokim standardzie. Drugi rodzaj remontu to mieszkanie na najem. Oba te remonty różnią się przede wszystkim jakością wykończenia, standardem i tempem prac.

Jeżeli robimy mieszkanie pod zwykłego flipa to musi być zrobiony w wysokim standardzie – tak, żeby przychodziły osoby u których wywołamy efekt wow. Żeby wywołać efekt wow – szczególnie u kobiety, bo to ona podejmuje decyzję, czy para kupi mieszkanie to mieszkanie musi być przede wszystkim jasne, urządzone na biało, musi być wszystko schludnie, czysto, musi być posprzątane. Czyli jeżeli skończyłeś dopiero remont to musisz wszystko wysprzątać, bo każdy najmniejszy szczegół wpłynie na to, czy ta kobieta będzie decydować się na to mieszkanie czy nie.

Przykłady takich ładnych mieszkań i projektów możesz zobaczyć na mojej stronie pawelalbrecht.com i tam w zakładce Success Stories jest kilka fajnych flipów na których te mieszkania są urządzone właśnie w takim standardzie w którym one bardzo szybko schodzą.

Jeżeli przygotowujemy mieszkanie do najmu to dzisiaj króluje standard Ikea. Nie zawsze musimy przeprowadzać całościowy remont w takim mieszkaniu. W mieszkaniu na flipa wymieniamy płytki, a w mieszkaniu na najem wystarczy je pomalować farbą z Castoramy, która się nazywa CVC, ona kosztuje 150 złotych. Możemy przejechać wałkiem po płytkach i mieć odświeżone płytki w łazience, w kuchni czy w toalecie. Nie musimy wymieniać framug w drzwiach – wystarczą tylko same skrzydła od drzwi itd. Mieszkanie na flipa wiąże się z tym, że robisz wszystko bardzo ładnie, bardzo szczegółowo i dokładnie. A mieszkanie na najem przygotowywane jest przede wszystkim po to, żeby na nim zarabiać.

Z tego miejsca serdecznie pozdrawiam Michała z Wrocławia, który pokazał mi dwa swoje mieszkania we Wrocławiu na tym samym osiedlu. Jedno z mieszkań było identyczne metrażowo jak to drugie. To pierwsze mieszkanie, które remontował zrobił kilkadziesiąt tysięcy drożej niż to drogie, czyli były droższe ledy, była przesuwana ścianka, żeby najemcy mieli więcej miejsca itd.

Jak myślisz, na którym mieszkaniu Michał zarabia więcej z najmu? Na tym droższym czy na tym tańszym? Oczywiście zarabia podobnie na obu. Wcale nie jest tak, że dodając dużo więcej wartości do mieszkania uzyska się większy czynsz. Tutaj przy okazji przestrzegam do syndromu pierwszego mieszkania. Jeżeli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie na wynajem to nie przeginaj z kosztami, zaufaj mi. Wystarczy zwykły, prosty standard tak jak robią twoi znajomi. Nie musisz robić droższych elementów, zostaw sobie te pieniądze na kolejne inwestycje. Mieszkanie wynajmie się za tyle samo ze złotą klamką czy bez.

Bardzo często przy remontach i rozmowach o tym pojawia się pytanie – skąd zamawiać meble? Czy z Bodzio, z Ikei czy z innych marketów? Moja odpowiedź na to jest taka – stworzyłem Excela w którym dokładnie widać, jakie są poszczególne koszty danej inwestycji. Czyli ile kosztuje wejście w nieruchomość, PCC, notariusz, ile kosztuje remont, czyli wszystkie materiały, ekipa budowlana, zarządzanie remontem.

Dalej – ile kosztów poniesiemy na wyjście z inwestycji, czyli ile zapłacimy fotografowi za ogłoszenia, ile zapłacimy za media w trakcie realizacji remontu itd. Jeżeli widzisz, że nieruchomość kupujesz za 100, cały koszt projektu to jest 40 tysięcy, sprzedajesz mieszkanie za 170, więc zarabiasz trzy dychy to widzisz, czy biorąc materac z Ikei, z Jyska czy z jakiegoś innego sklepu zmienisz tę kwotę projektu tylko o 300 czy 400 złotych, a będziesz nad tym myślał przez 2 dni.

To jakie meble kupujesz tak naprawdę nie ma znaczenia, bo z tego Excela jasno widać, że to nie remont jest pozycją na której się przycina tylko głównie przycina się na kosztach zakupu.

Zobacz, że jeżeli masz kawalerkę do kupienia za 100 tysięcy złotych i wstawisz tam tańszy materac o 500 to zarobisz 500 złotych więcej. Ale jeżeli z tej kawalerki podczas negocjacji zbijesz cenę jeszcze o 2-3 tysiące to tak naprawdę tu pojawia się twój główny zarobek, bo na nieruchomościach – tak jak wszyscy powtarzają – zarabia się w momencie zakupu, a nie w momencie remontu wybierając tańsze meble z Ikei.

Tu z tego miejsca pozdrowię Kamila z Wrocławia z którym kiedyś siedzieliśmy na negocjacjach mieszkania we Wrocławiu. Jak zawsze przy takich negocjacjach, jest już taka głupia sytuacja, nie wiadomo kto ma zacząć tą rozmowę o finalnej cenie.

Kamil mówi – wie pan co, to chociaż ten 1% pan mi jeszcze puści. Ten 1 czy 2 tysiące zostały w kieszeni. To są właśnie elementy na których się głównie zarabia. A czy wstawisz tam takie czy inne meble to już naprawdę nie ma znaczenia, jeżeli bazujemy na standardzie Ikea i na tym, co możemy w tym sklepie znaleźć.

Przejdźmy teraz do kolejnego etapu, czyli mamy już mieszkanie i planujemy remont. Przede wszystkim musimy zapoznać się z całą dokumentacją techniczną na papierze, czyli sprawdzić rzuty, przyłącza, gdzie są piony itd. Szczególnie w kamienicach to, co jest na papierze odbiega od rzeczywistości.

Czyli jak mamy już wszystkie papiery, sprawdzimy co jak wygląda to bierzemy tego naszego szefa ekipy, żeby zrobił z nami kosztorys i powiedział, co ile według niego będzie kosztowało. Sprawdzamy, czy to, co było na papierze jest zgodne z rzeczywistością. Mierząc ściany szczególnie w kamienicach, jeżeli staniesz przy oknie w pokoju i zmierzysz od lewej do prawej to może wyjść na przykład 2,50. Jak staniesz po drugiej stronie pokoju i zmierzysz od lewej do prawej to może wyjść 2,60.

Warto posprawdzać te metry mieszkania, bo potem jak przyjdzie jakiś szczególarz i będzie kupował od ciebie to mieszkanie i policzy, że tu brakuje m², tam metra to będziesz musiał obniżyć cenę o kilka tysięcy złotych, bo cena nie będzie się zgadzała z ogłoszeniem – z metrami, które ty kupiłeś.

Przede wszystkim sprawdzasz to, co jest na papierze z tym co jest w rzeczywistości. Najlepiej z kimś, kto się na tym dobrze zna. Jako inwestor pamiętaj, że nie musisz się znać na budowlance – musisz mieć tylko zaufaną osobę, która ten problem ściąga za ciebie z głowy.

Są też osoby, które zajmują się technicznymi odbiorami mieszkań. Jeżeli kupujesz mieszkanie deweloperskie to warto zapłacić komuś parę stówek za to, że przyjdzie i odbierze z tobą takie mieszkanie i powie, co jest zrobione niedokładnie, co deweloper na własny koszt musi poprawić zanim odbierzesz klucze i podpiszesz tą finalną umowę.

Jeżeli nie przeprowadzałeś jeszcze remontu to warto, żebyś zakręcił się przy kimś, kto przeprowadza remont generalny – tak, żebyś zobaczył jakie etapy po sobie następują, ile schną ściany, ile czasu wymienia się okna, jak długo się czeka na okna, na kuchnię na wymiar – żebyś wiedział po prostu który z etapów remontu jest najdłuższy i ile minimalnie i maksymalnie może trwać.

Jeżeli umawiasz się z ekipą remontową na remont 60-metrowego mieszkania, które robisz na mieszkanie na pokoje i oni ci powiedzą, że ten remont będzie trwał 3 miesiące to ja się pytam – co można robić przez 3 miesiące na mieszkaniu?

Jedyna sytuacja, żeby taki remont robić przez 3 miesiące jest taka, że oni mają po prostu kilka innych budów czy remontów na raz. Wystarczy że przeliczysz sobie liczbę dni, którą ci podali przez metry. Tak jak tutaj masz – 3 miesiące , 90 dni i 60 metrów to wychodziłoby, że robili m² mieszkania dziennie.

Tu przy tej okazji serdecznie pozdrawiam Pawła z Zielonej Góry i jego szwagra z którymi rozmawiałem dużo na temat remontów i chwalili mi się, że słuchają audycji właśnie w trakcie własnych remontów. Serdecznie was pozdrawiam i do zobaczenia!

Od A do Z lista remontowa wygląda mniej więcej w ten sposób – na początek załatwiasz wszystkie pozwolenia, szczególnie w spółdzielni, wszystkie możliwe zgłoszenia do administracji i informujesz sąsiadów o tym, że będziesz przeprowadzał remont. To jest bardzo ważne, żeby ich poinformować, przeprosić, że będzie głośno.

Jak mamy już wszystkie pozwolenia i sąsiedzi są poinformowani to zaczynamy od czyszczenia mieszkania, czyli wjeżdża kontener z gruzem, wszystko się wyrzuca. Wrzuca się tzw. granat i oczyszcza się mieszkanie. Dalej robi się całą brudną robotę, której nie da się już zrobić jak zrobisz wykończeniówkę, czyli ościeżnice w drzwiach, elektryka, hydraulika, instalacje wodno-kanalizacyjne.

Dalej ogrzewanie, instalacja centralnego ogrzewania, kominy, potem montujemy drzwi wejściowe, okna. Jak już cała taka budowlana, mocno burząca robota jest zrobiona to wtedy się robi ściany, siatkowanie, gładzenie, ścieranie, malowanie, gruntowanie. Potem się robi panele, kończy się elektrykę, drzwi wewnętrzne, potem lampy.

W tym samym czasie równocześnie robi się łazienkę, bo ona jest w osobnym pomieszczeniu, wszystkie hydroizolacje, listwy na narożnikach. Potem kafelki, podłogi, silikony. Na samym końcu biały montaż i meble.

Najważniejsze jest w remoncie to, żebyś miał świadomość tej listy, sam ją przeszedł po kolei, bo będziesz wiedział w którym momencie możesz przywieźć ekipie budowlanej dane materiały – tak, żeby oni po prostu nie zniszczyli tego, co zrobili. Jeżeli położysz panele zanim zrobisz całą brudną robotę z wymienianiem framug, okien itd. to możesz zniszczyć to, co już położyłeś.

Warto mieć świadomość etapów, które po sobie następują, żeby w odpowiednich momentach i odpowiednich etapach przynosić dane rzeczy i potrafić nawet tą umowę etapową z ekipą sobie wyobrazić i ją spisać.

Tutaj duża wskazówka dotycząca zamawiania materiałów budowlanych czy mebli. Jeżeli robisz zakupy w Ikei i w twoim mieście jest Ikea dla firm, Ikea biznes to warto zadzwonić czy napisać do takiego działu, że potrzebujesz takie i takie materiały czy takie i takie meble, żeby oni to wszystko przywieźli w jednym terminie na raz, żeby tych zamówień, myślenia o tym nie rozkładać na różne faktury, różne etapy, przesyłki itd.

Wszystko powinno przyjść za jednym razem, zgodnie z twoją listą – tak, żebyś jeden temat miał załatwiony z głowy. To samo dotyczy Castoramy i innych marketów. Wszystko kupujesz na raz – tak, żeby nie jeździć tam kilka razy. Im bardziej dokładną masz listę, tym mniej będziesz się wracał do Castoramy czy Ikei po jakiś przedmiot.

Przejdźmy teraz do punktu trzeciego audycji, czyli jak usprawnić przyszłe remonty? Po pierwsze – jak robimy remont to musimy spisywać wszystkie pozycje kosztowe, zbierać wszystkie faktury, wpisywać to do Excela. Zobaczymy listę przedmiotów, która się pojawia do zamówienia przy remoncie przy zrobieniu kolejnego mieszkania.

Poza spisywaniem kosztów zapisujemy sobie również w których miejscach występowały największe opóźnienia. Zazwyczaj te opóźnienia wynikają z tego, że się czeka po prostu na fachowca, który będzie mógł coś zrobić i mieszkanie stoi puste.

Jeżeli mamy zrobioną część mieszkania i czekamy na elektryka i elektryk w poniedziałek ci powie, że będzie w czwartek to przez 4 dni na mieszkaniu nic się nie dzieje i masz 4 dni obsuwy tylko dlatego, że nie masz elektryka na wyłączność. To jest główny element, który opóźnia wszystkie prace remontowe.

Jeżeli mamy już własną ekipę remontową albo robi z nami któryś remont z kolei to warto oczekiwać od nich ustalonego harmonogramu prac, który możemy nadzorować. Umawiamy się na jakieś mini etapy, czyli dzisiaj na przykład ma być skończone to i to, jutro ma być skończone to i to – tak, żebyśmy widzieli, czy rzeczywiście jest postęp na danym mieszkaniu, co będzie można wizualnie zobaczyć po tym co zrobili.

Jeżeli przygotowujesz sobie mieszkanie do najmu i będziesz je przez jakiś czas wynajmował to z pewnością będziesz wiedział które elementy najczęściej ulegają wymianie. Szczególnie takim newralgicznym punktem w mieszkaniu jest łazienka, gdzie psuje się na przykład deska sedesowa albo kabina prysznicowa. Im tańszą kabinę wstawisz, tym częściej będą się psuły różne elementy, będzie pękała od dołu, będą się zużywały drzwiczki, będzie trzeba je wymienić. To są bardzo duże koszty, bo wiąże się to z czasem, z zablokowaniem łazienki, z pracą hydraulika itd.

Musisz zwracać uwagę na to, które elementy w twoim mieszkaniu zużywają i psują się najszybciej i po prostu przy kolejnych elementach dawać co innego – tu zamiast prysznica można dać wannę bardzo wytrzymałą albo w ogóle nie robić brodzika tylko zrobić szybę i kafelki na dole z listwą odpływową. Są różne rzeczy, które można zastosować – tak, żeby potem w przyszłości nie mieć z tym problemu.

Warto tu przy okazji takich rzeczy użytkowych zwrócić uwagę na materace. Jeżeli dasz dobry materac czy dobre łóżko najemcy to on rzadziej będzie chciał się wyprowadzać z tego mieszkania z jakichś błahych powodów, bo będzie mu po prostu wygodniej. Im bardziej niewygodnie mu się śpi i mieszka w tym mieszkaniu tym więcej powodów wynajduje sobie do tego, żeby po prostu tą lokalizację zmienić.

Teraz porozmawiajmy sobie chwilę o kosztach. Jeżeli wejdziesz na stronę pawelalbrecht.com i tam wejdziesz w zakładkę Success Stories i zobaczysz mieszkania Kamila to my w taki sposób meblujemy mieszkania na najem.

Koszt wyposażenia takiego jednego pokoju to jest około 1700 złotych – kanapa albo łóżko, krzesło, biurko, szafa, komoda, jakieś obrazki, zasłony, kwiatki itd. Możesz sobie podpatrzeć różne projekty na tej stronie, jak ludzie robili i ile biorą za wynajem, czyli w jakim standardzie to się wynajmuje za jaką kwotę.

Idąc dalej w temacie kosztów – jeżeli obliczasz koszt remontu całkowity i wpisujesz sobie do swojego budżetu jakąś pozycję w ciemno to jeżeli wstawisz tam 1000 złotych za m² to raczej nie powinieneś przeskoczyć tej kwoty. Czyli lepiej założyć sobie zawsze 1000 złotych za metr w pamięci, jak coś obliczasz, żeby się potem nie zaskoczyć. A średnio taki remont może wyjść od 600 do 1200 za metr. Jak poruszasz się w takich ramach to mniej więcej dokładnie oszacujesz to, co będziesz chciał w tym mieszkaniu zrobić.

Ta audycja o remontach jest dość ogólna, ten temat remontowy będziemy z pewnością jeszcze w przyszłości rozwijać. Zaprosimy gościa, który opowie o jakichś tipach i wskazówkach dotyczących remontów.

A ja na koniec audycji, korzystając z okazji, chciałbym pozdrowić kilka osób. Szczególnie Bartka i Alicję z Irlandii, Dawida i Anię z Sheffield, Marcina z Birmingham, Magdę, która wysłała mi ostatnio kartkę z Singapuru ze statku, Magdę ze Szkocji, Janusza z Zielonej Góry z którym ostatnio jechałem na MBA ASBIRO, Pawła z Zielonej Góry i jego szwagra, Kamila i Michała z Wrocławia i Przemka z Oslo do którego teraz, 12 maja jedziemy.

Serdecznie wszystkim organizatorom spotkań dziękuję za to, że mam możliwość występowania w waszych miastach. Mam nadzieję, że tych wystąpień będzie coraz więcej. a jeżeli chciałbyś spotkać się osobiście to serdecznie zachęcam do tego, żeby przyjechać do Poznania. Jedyna wolna edycja, która teraz będzie to będzie 24 czerwca w Poznaniu. Będzie to Akademia Sourcingu. Jeżeli chciałbyś się poznać to serdecznie ciebie tam zapraszam.

Więcej informacji na stronie pawelalbrecht.com. Ja ze swojej strony serdecznie dziękuję i jeżeli masz pytania i sprawy dotyczące remontu to napisz je proszę na stronie www.kontestacja.com w komentarzu do tej audycji. Ja na podstawie tych opinii, tych komentarzy będę tworzył kolejne audycje remontowe z tymi wskazówkami, które będą odpowiadały na właśnie twoje komentarze i pytania.

Słuchałeś audycji „Albrecht o nieruchomościach”. Ja nazywam się Paweł Albrecht. Do usłyszenia w kolejnej audycji! Pozdrawiam! Cześć!